<요 약>
■ 최근 몇 년 간 주택가격을 둘러싼 관심과 논란이 뜨거움
○ 주택매매가격과 전월세가격은 2019 ~ 2021년 동안 상승해왔으나 2021년 하반기부터 진정되고 있음
○ 이 시기 가격 상승은 여러 요인에 영향받은 것으로 생각되며 본 연구는 다양한 요인 중 주택건설 준공실적 변화와 금리 변화가 미친 영향을 확인할 수 있었음
■ 관련하여 본 연구는 ‘주택시장 변화 속에서 가구경제와 주거는 어떻게 변했는가’라는 연구질문을 설정하여 연구를 진행함
○ 구체적으로는 2012 ~ 2021년 가계금융복지조사 자료를 활용해 점유형태별 가구주의 인구 사회적 특성, 주거상황, 가구경제 변화를 교차분석으로 살펴봄
○ 나아가 이러한 변화에 영향을 줄 수 있는 수도권 거주 여부, 세분화한 부동산 임대인 유형에 따른 차이를 분석함
■ 점유형태별 가구경제 및 주거 변화를 분석한 결과, 부동산 임대인과 다른 점유형태 간에 점점 커지고 있는 자산격차, 전세와 월세 간 자산격차 심화 등 계층분리의 심각성을 확인할 수 있었음
○ 부동산 임대인은 높은 자산가치를 가졌음에도 불구하고 실질 부채와 DSR 위험 가구주 비율 모두 다른 점유형태에 비해 높았음
○ 이 밖에도 인구고령화에 따른 50대 이상 전월세 세입자의 증가, 성별 간 주거격차, 점유형태와 무관하게 아파트로 획일화되고 있는 거주 주택유형 등도 나타나고 있었음
■ 수도권 거주 여부에 따라 점유형태를 나눠 보았을 때 이러한 문제가 지역격차 심화와 동반하여 일어나고 있음을 알 수 있었음
○ 실질 순자산은 수도권에 거주하고 있는 부동산 임대인에게서 집중적으로 증가하고 있었으며, 수도권에 거주하는 부동산 임대인 및 자기집 점유자와 비수도권에 거주하는 부동산 임대인 및 자기집 점유자의 실질 순자산 차이 역시 벌어지고 있었음
○ 수도권 거주 부동산 임대인이 보유한 자산의 높은 가치와 별개로 수도권에 거주하고 있는 가구주들은 비수도권 거주자들에 비해 DSR 위험 가구주 비율이 높은 것으로 나타났음
○ 수도권과 비수도권은 점유형태 분포도 다르게 나타났는데 비수도권은 자기집 점유자 중심의 점유형태를 보였으나, 수도권은 자기집 점유자의 비중은 낮고 전월세 세입자 및 부동산 임대인의 비중은 좀 더 높았음
■ 부동산 임대인을 세분화하여 가구경제와 주거 변화를 살펴본 결과, 전체 부동산 임대인은 ‘부동산을 2개 이상 소유한 부동산 임대인’에 좌우되고 있는 것으로 보였으며, ‘단독주택(다가구주택 포함)을 1개만 소유한 부동산 임대인’은 이들과 다른 특수한 집단으로서의 특성을 보였음
○ ‘단독주택을 1개만 소유한 부동산 임대인’의 실질 경상소득은 전세 세입자보다 낮고 실질 부채는 자기집 점유자보다 높은 반면 실질 순자산은 자기집 점유자보다 높아 이들에 대한 정책적 접근을 함에 있어서는 다른 부동산 임대인과 다른 주의가 필요할 것으로 생각됨
○ 하지만 ‘부동산을 2개 이상 소유한 부동산 임대인’은 실질 경상소득, 실질 부채, 실질 순자산, DSR 위험 가구주 비율 모두 전체 부동산 임대인보다 높은 것으로 나타나 자산격차 문제와 부동산 임대의 재정건전성 문제가 이들에서 비롯됨을 추론케 하였음
■ 이상에서 살펴본 연구결과, 2012년 이후 가구경제와 주거에서는 ①부동산 임대인의 자산이 다른 점유형태에 비해 빠르게 증가하는 자산격차 문제와 ②지역격차가 심화되는 문제가 일어나고 있다고 정리할 수 있음
○ 이러한 격차문제는 그로부터 수혜받는 계층의 재정건전성 약화에 기대고 있었음
○ 부동산 임대인의 자산이 다른 점유형태와 비교해 더 크게 증가하고 있지만 이들 집단을 세분화해볼 때 ‘단독주택을 1개만 소유한 부동산 임대인’은 부동산 임대인 일반과는 다른 특성을 보이고 있었음
○ 이 밖에도 50대 전월세 세입자의 증가와 높은 여성 전월세 세입자 비율 문제, 자기집, 부동산 임대인, 전세, 월세 모두에서 아파트가 주된 주택유형으로 자리잡고 있는 문제가 있었음
■ 본 연구는 이러한 연구결과를 바탕으로 우리나라 주거정책이 보다 근본적으로 부동산 임대인과 다른 점유형태 사이에서 커지고 있는 자산격차 문제와 지역격차를 해소하는 것에 목표를 둘 필요가 있음을 지적하고자 함
○ 격차문제라는 시급한 사회적 과제를 완화해나가기 위해서는 ‘내 집 마련’ 촉진 중심의 주거정책 외에 더 다양하고 전방위적인 접근이 필요할 것으로 생각됨
○ 부동산 임대인과 다른 점유형태 사이에서 나타나는 자산격차의 심화를 해소하기 위해서는 다주택자를 비롯해 높은 자산가치를 가진 부동산을 소유한 부동산 임대인에 대한 보유세 강화, 주택임대사업의 공공성 강화 등 주택의 공공성을 강화하는 것이 필요할 것으로 여겨짐
∙ 한편, 세금 강화는 주택의 공공성과 연관될 뿐 아니라 주택거래 및 임대차 안정과도 밀접한 문제인 바, 높은 사회적 공감대 없이는 추진하기 어려운 만큼 충분한 공론화가 선행되어야 할 것임
○ 지역격차의 해소를 위해서는 비수도권의 산업경쟁력 제고를 동반한 지역균형정책 강화가 필요할 것으로 생각되며, 그 밖에도 자산증식의 관점에서만 이뤄지는 비수도권의 주택 등 부동산 투자에 대한 적절한 관리수단 마련이 요구됨
∙ 관련하여 종합부동산세는 국세로서 지방자치단체 간 재정격차를 완화하는 수단이기도 하다는 점에서 제도 개편에서 신중한 검토가 필요할 것임
○ 나아가 주택매매 외에 실효성 있는 주거안정 선택지를 임차인들에게 제공할 수 있도록 주거정책의 점유중립성을 강화하는 다양한 세입자 보호 정책을 고려할 필요가 있음
∙ 한편, 본 연구의 연구결과 전세 세입자와 월세 세입자는 다소 다른 가구경제 및 주거 양상을 보이고 있어 이들을 유사한 이해관계를 가진 집단으로 이해하기 어렵다고 생각되며, 따라서 서로 다르게 접근하는 것이 요구됨
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