새사연은 2008년부터 매 년 진보 정책 연구소 최초로 <전망 보고서>를 발간하고 있습니다. 경제, 주거, 노동, 복지 분야를 중심으로 세계의 흐름 속에서 한국 사회를 진단하여 사회를 바라보는 시야를 넓히고 새로운 사회로의 이정표를 제시하고 있습니다.

2016년 국내 부동산시장은 상고하저 현상이 뚜렷하였다. 2015년 하반기 미국발 금리인상에 대한 우려가 제기되었지만, 2016년 6월 한국은행이 기준금리를 1.25%로 인하하면서 금리인상에 대한 공포는 쉽게 잊혀졌다. 사상 최고치를 기록하였던 2015년 공급물량에 대한 우려에도 불구하고 2016년 주택공급은 전년과 비교하여 크게 줄어들지 않았다.

상반기 가격하락에 대한 공포가 잊혀 지면서 주택시장은 거래량이 증가하고 거래가격도 2006년 이래 가장 큰 폭으로 상승하였다. 분양시장은 사상 최고치의 청약 경쟁률을 기록하고, 단기 매매차익을 노리는 투기수요가 시장에 유입되었다. 주택거래 증가와 신규 분양물량 증가에 따라 가계부채 증가에 대한 우려가 제기되었지만 정부는 땜질식 처방에서 벗어나지 못하였다. 2016년 11월 가계부채 증가속도가 사상 최고를 기록한 이후 정부는 일부지역에 대한 분양권 전매제한을 강화하는 부동산 대책을 발표하였다. 12월 미국 기준금리를 인상하면서 주택시장은 싸늘하게 식어가고 있다.

가계부채 증가에 기초한 주택시장의 성장은 임계점에 도달하였다. 저금리에 기초하여 부채를 늘려 주택수요를 진작하는 정책은 한계점에 도달한 가계부채로 작동하기 어려운 상태이다. 오히려 금리인상이 가속화될 경우 주택시장은 급격한 가격하락이 발생하고 부채를 감당하지 못하는 가계가 파산하는 경착륙 현상이 발생할 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 적정 수요를 두 배 이상 초과하여 공급된 분양주택의 본격적인 입주가 다가오는 2017년 하반기 이후, 주택시장은 장기침체에 진입할 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 이에 2017년 장기불황 초입에 들어서고 있는 국내 부동산시장의 현황과 요인을 점검하고자 한다. 주택시장의 현황과 더불어 시장의 위기를 증폭시킨 지난 10년 보수정권 집권 기간에 발생한 문제가 무엇인지와 이를 해결하기 위한 해결방안을 함께 모색하고자 한다.

주택시장 위기의 시작과 선택의 기로

시간을 5년 전으로 되돌려보자. 국내 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 하우스 푸어로 대표되는 가계부채 문제였다. 2010년 이후 국내 주택시장은 수도권을 중심으로 가격이 하락하는 현상이 만들어졌다. 주택시장의 가력하락이 이어지면서 거래량도 감소하였다. 2006년 9월 30,000건에 육박하였던 아파트 거래량은 2012년 10월 3,000건 수준으로 떨어져 최고치 대비 1/10토막이 났다. 주택가격 하락과 거래부진이 이어지면서 가계대출의 연체율도 급증하였다. 2010년 0.5%를 기록하였던 가계대출 연체율은 2012년 1%로 증가하였다. 막대한 부채를 안고 주택을 구입하였던 소유자들은 원리금 상환 부담과 주택가격 하락이라는 이중의 고통을 감당하고 있었다. 주택가격이 하락하면서 담보대출을 받아 주택을 구매한 소유자들의 원리금 상환에 대한 부담이 증가되고, 주택가격 하락이 지속될 경우 파산하여 국내 주택시장이 붕괴할 수 있다는 우려가 급속히 퍼져갔다.

하우스푸어 문제를 방치할 경우 국내 경제에 심각한 충격을 가져올 것이라는 공포가 언론을 통해서 연일 보도되었다. 하우스푸어 문제를 처음으로 제기한 세력은 다름 아닌 하우스푸어에게 대출을 해준 은행을 비롯한 금융권이었다. 금융기관은 하우스푸어의 대규모 채무 불이행 사태가 발생하기 이전에 정부의 선제적인 대응을 요구하고 나선 것이다. 사실 하우스푸어 문제의 핵심은 소득수준에 맞지 않는 주택가격이다.

2000년 이후 주택가격이 가파르게 상승하였고 국내 주택가격은 국민들의 소득수준 대비 높은 수준을 형성하게 되었다. 주택가격 상승이 이어지면서 주택담보대출도 함께 상승하였다. 2008년 금융위기 이후 주택가격이 조정국면에 진입하면서 주택을 구입하는 과정에서 발생한 가계의 과도한 부채 문제가 제기되었다. 하우스푸어 문제를 해결하기 위해서는 소득수준에 맞지 않는 주택가격을 조정하는 합리적인 해결책이었다. 하지만 주택가격을 조정하는 것은 고통이 수반되는 쉽지 않은 선택이었다. 하우스푸어로 대표되는 주택시장의 위기는 장기적으로 구조조정을 통하여 시장의 안정을 달성할 것인가 혹은 당장 고통을 외면하고 주태가격 상승으로 이 문제를 이월할 것인가 하는 선택의 기회를 제공하고 있었다.

더 많은 빚으로 덮어버린 가계부채

정부는 하우스푸어 문제를 해결하려는 방안으로 주택시장의 구조조정 대신 인위적인 가격상승으로 문제를 덮어버리는 손쉬운 해결책을 선택하였다. 박근혜정부의 부동산 정책의 완결판인 4.1부동산 대책은 인위적인 주택경기 부양대책 기조로 일관하였다. 우선 정부는 주택시장 불안의 원인으로 공급과잉을 지목하였다. 주택시장의 공급과잉을 해소하기 위하여 보금자리주택 등 공공주택공급을 축소하였다. 주변시세보다 낮은 가격으로 공급되었던 보금자리주택은 민간건설사가 지속적으로 폐지를 주장하였던 정책이었다. 정부는 공급과잉을 이유로 이를 간단히 수용하였고 주택공급은 민간건설사에게 의존하게 되었다.

다음으로 주택담보대출을 확대하여 전세수요를 매매수요로 전환하기 위하여 정책이 도입되었다. 2013년 수익·손실공유 모기지대출을 통하여 주택수요자에게 연 1~1.5%의 파격적인 금리로 대출하는 상품을 출시하였다. 수익·손실공유 모기지대출의 재원은 주택기금을 재원으로 조성되었다. 2013년 당시 주택기금의 주요재원이었던 청약저축의 이자율은 3.3% 수준이었다. 국민들의 세금으로 주택구입자를 지원하는 정책이 본격적으로 가동되었다. 2013년 9월 출시된 수익·손실공유 모기지대출은 출시 한시간만에 2조원이 대출되는 진기록을 기록하였다.

정부의 주택경기 부양대책에 맞추어 한국은행은 기준금리를 낮추기 인하하기 시작하였다. 2011년 7월 3.25%를 기록하였던 기준금리는 2012년 7월 3.00%, 10월 2.75%, 2013년 5월 2.50%, 2014년 8월 2.25%, 10월 2.00%, 2015년 3월 1.75%, 6월 1.50%, 2016년 6월 1.25%로 인하되었다. 2014년 7월 주택시장의 가격상승이 뚜렷하게 나타나고 가계부채의 증가가 가속화되고 있는 시점에 정부는 담보인정비율(LTV)과 총부채 상환비율을 완화하는 조치를 시행하였다. 담보인정비율은 70%로 확대되었으며 총부채 상환비율은 60%로 확대되었다. “빚내서 집사라” 구호가 주택정책의 핵심으로 떠올랐다.

인위적인 주택경기 부양대책은 효과를 발휘하기 시작하였다. 전세가격 상승과 월세 전환에 따라 높은 주거비를 감당하기 어려운 주택수요자들이 주택을 매입한 결과, 매매수요 증가에 따라 주택가격도 동반하여 상승하였다. 서울지역 아파트 거래가격은 2013년 상반기 이후 상승세를 기록하였다. 서울지역 아파트 가격은 2014년 평균 2.41%, 2015년 6.09%, 2016년 7.5% 상승을 기록하였다. 부동산 114 조사에 따르면 2016년 서울지역 아파트 가격은 2008년 수준을 넘어선 것으로 나타나고 있다.  (…계속)

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