새사연은 ‘현장보고서’라는 이름으로 인터뷰, 현장 답사 및 관찰 등의 이야기를 전하고자 합니다. 현실에서 연구 방향을 찾고 그 속에서 살아가는 사람들에게서 연구 목적을 찾아 구체적인 대안을 내놓는 것이 바로 새사연이 지향하는 연구이기 때문입니다. 협동조합형 공공주택에 대한 이야기를 생생한 생활 언어로 정리한 현장보고서,‘공공임대주택을 관리하는 임차인들의 협동조합’시리즈는 총 3부작으로 연재될 예정입니다. (편집자 주)

 

지난 1부에서는 서울시의 협동조합형 공공주택에 대해서 알아보았는데요, 이번 2부에서는 임차인관리협동조합의 역사가 깊은 영미권 국가들의 사례에 대해서 알아보고자 합니다. 영미권 국가에서는 어떤 배경 속에서 임차인관리협동조합이 생겨났는지, 그리고 현재의 모습으로 발전하기까지 어떤 일이 있었는지 알아보면서, 서울시의 협동조합형 공공주택에 대한 시사점을 찾아보고자 합니다.

얼핏 생각하기에 주민들의 적극적인 참여가 전제된 임차인관리협동조합은 서유럽이나 북유럽에서 최초로 도입되었을 것 같지만 의외로 1970년대 초 미국에서 최초로 도입되었습니다. 하지만 오래 지나지 않아 곧 쇠퇴하였고 현재 가장 임차인관리협동조합이 광범위하게 운영되는 곳은 오히려 영국입니다. 먼저 미국에서 임차인관리협동조합이 도입된 배경과 역사, 쇠퇴하게 된 이유에 대해 알아보고, 영국의 사례를 조금 더 자세히 이야기하는 순서로 이야기를 진행하겠습니다.

 

미국 : 임차인관리협동조합(TMC), 입주민관리회사(RMC)

가. 임차인관리협동조합(TMC, Tenant Management Co-operative)

미국의 임차인관리협동조합(TMC, Tenant Management Co-operative)은 협동조합 이외의 법인형태까지 포괄하는 개념인 임차인관리회사(TMC, Tenant Management Corporation)로도 불리다가, 1980년대 이후로는 임차인뿐만 아니라 자가에 거주하는 입주민까지 포괄하여 입주민관리회사(RMC, Resident Management Corporation)라고 부르는 경우가 가장 많습니다. 최초의 임차인관리협동조합이 도입된 배경의 중심에는 공공임대주택 주민들의 자발적인 주민운동이 있었습니다.

임차인관리협동조합은 1970년대 초 보스턴의 브롬리-히스(Bromley-Heath)단지(1971)와 세인트루이스의 카를 스퀘어(Carr Square)단지, 달스트(Darst)단지(1973)에서 처음으로 도입되었습니다. 보스턴의 경우 공공임대주택 단지의 슬럼화를 극복하기 위한 주민자치활동이 계기였고, 세인트루이스의 경우 주택공사의 열악한 주택관리 서비스에 항의하기 위한 차임지불거부운동(Rent Strike)이 계기였습니다. 주민운동 과정 중에 구성된 주민자치단체는 주택공사와의 약속에 따라 금전적, 기술적 지원을 받으면서 공공임대주택을 직접 관리하기 시작하는데, 추후에 협동조합(혹은 비영리법인)의 외피를 갖추고 정식으로 위탁계약을 맺게 됩니다. 이렇게 탄생한 모델이 바로 임차인관리협동조합입니다. 이 모델을 통해 주민들은 공공임대주택 관리, 운영에 직접 참여하면서 만족도를 높이고, 주택공사는 관리에 대한 부담을 주민들과 분담할 수 있게 된 것입니다.

 

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나. 전미 임차인관리 시범사업(National Tenant Management Demonstration Program, 1976~1979)

세인트루이스 지역의 초기 임차인관리협동조합이 자리 잡는 과정에서 민간기구인 포드 재단(Ford Foundation)의 재정지원이 있었고, 덕분에 임차인관리 모델은 빠르게 다른 지역까지 확산됩니다. 그러자 미 연방주택도시개발국(HUD, The U.S. Department of Housing and Urban Development)에서는 연방정부차원에서 1976년부터 1979년까지 6개 도시, 7개 공공임대주택 단지(4,788가구, 단지당 평균 684가구)에서 임차인관리 모델을 시범운영하게 됩니다.

1981년에 발표된 시범사업 평가 자료에 따르면 차임연체 정도, 공실 수준, 수리요청에 반응하는 시간 등 평가지표는 기존의 공공임대주택과 별 차이가 없으나 관리비용은 오히려 13~62% 더 소요되는 것으로 파악되었습니다. 추가 비용은 대부분 임차인의 교육, 고용, 기술 훈련에 소요되는 것이었고, 이를 통해 임차인의 자기개발, 고용 확대, 관리만족도 증가가 이뤄지고 있었다는 점을 감안한다면 그리 나쁜 결과는 아니었습니다. 하지만 1981년 레이건 행정부 집권 이후 임차인관리 모델에 대한 정부 내 다양한 입장 충돌, 담당 부서 공무원의 잦은 교체로 인해 평가기관은 임차인관리 모델이 본격적으로 전미에 도입할 제도는 아니라고 결론지었습니다. 시범운영이 종료되면서 정부 재정지원도 종료되자, 1980년대 중반까지 대부분의 임차인관리협동조합(혹은 비영리법인)은 임차인관리모델을 포기하고 일반 공공임대주택 단지로 돌아가거나 입주민관리회사로 전환하게 됩니다.

 

다. 전미 임차인관리 시범사업(National Tenant Management Demonstration Program, 1976~1979)

세인트루이스 지역의 초기 임차인관리협동조합이 자리 잡는 과정에서 민간기구인 포드 재단(Ford Foundation)의 재정지원이 있었고, 덕분에 임차인관리 모델은 빠르게 다른 지역까지 확산됩니다. 그러자 미 연방주택도시개발국(HUD, The U.S. Department of Housing and Urban Development)에서는 연방정부차원에서 1976년부터 1979년까지 6개 도시, 7개 공공임대주택 단지(4,788가구, 단지당 평균 684가구)에서 임차인관리 모델을 시범운영하게 됩니다.

1981년에 발표된 시범사업 평가자료에 따르면 차임연체 정도, 공실 수준, 수리요청에 반응하는 시간 등 평가지표는 기존의 공공임대주택과 별 차이가 없으나 관리비용은 오히려 13~62% 더 소요되는 것으로 파악되었습니다. 추가 비용은 대부분 임차인의 교육, 고용, 기술 훈련에 소요되는 것이었고, 이를 통해 임차인의 자기개발, 고용 확대, 관리만족도 증가가 이뤄지고 있었다는 점을 감안한다면 그리 나쁜 결과는 아니었습니다. 하지만 1981년 레이건 행정부 집권 이후 임차인관리 모델에 대한 정부 내 다양한 입장 충돌, 담당 부서 공무원의 잦은 교체로 인해 평가기관은 임차인관리 모델이 본격적으로 전미에 도입할 제도는 아니라고 결론지었습니다. 시범운영이 종료되면서 정부 재정지원도 종료되자, 1980년대 중반까지 대부분의 임차인관리협동조합(혹은 비영리법인)은 임차인관리모델을 포기하고 일반 공공임대주택 단지로 돌아가거나 입주민관리회사로 전환하게 됩니다.

 

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