이슈진단(140) 개발이익 확대로는 청년임대주택은 공급 ‘불가능’

역세권 2030 청년 주택 공급

서울시는 지난 3월 23일 악화되고 있는 2330 청년 세대의 주거문제를 해결하기 위해 역세권 주변 토지의 용도를 상향하여 청년들이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택 공급을 확대하겠다는 새로운 계획을 발표하였다. 새로운 정책은 교차역세권과 30m 이상 도로 역세권의 용도지역을 주거지역에서 준주거지역이나 상업지역으로 상향하여 청년들에게 공급되는 소형임대주택을 공급하는 것으로 구성되어 있다. 청년들을 위한 임대주택은 주변 시세로 최장 8년간 연 5% 범위에서 임대료가 제한되는 준공공임대주택과 주변 시세의 60~80% 이하로 임대료가 제한되는 공공임대주택으로 구성되어 있다. 전체 주거면적에서 공공임대주택의 건립 비율은 상업지역의 20~25%준주거지역의 경우 10~15%로 계획되어 있다. 또한 서울시는 개발 사업을 촉진하기 사업시행자에게 취득세와 재산세를 감면∙면제하고 건설을 위한 대출금 이자에 대하여 2% 범위에서 지원하는 내용을 포함하고 있다. 결국 서울시의 새로운 청년임대주택 정책은 용적률 상향 등을 통하여 토지소유자들에게 돌아가는 개발이익을 확대시켜주고, 확대된 개발이익을 유인 책으로 청년들을 위한 임대주택 공급을 촉진하는 것으로 요약할 수 있다.

개발이익 확대를 통한 임대주택공급

서울시가 발표한 역세권 2030 청년주택 정책은 개발이익 확대를 통해 민간의 임대주택 공급을 촉진하겠다는 것으로 사실 새로울 것이 없는 방안이다. 2010년 서울시가 도입한 역세권 시프트정책은 역세권 반경 250m 이내 지역의 용적률을 최대 500%로 상향하고 늘어나는 용적률의 50%를 장기전세주택으로 활용하는 내용으로 구성되어 있다. 역세권 시프트구역은 Give & Take 전략에 따라 용도지역을 준주거지역으로 상향하고, 용적률을 최대 500%로 완화하는 Incentive가 적용되고, 완화되는 용적률의 50%를 장기전세주택으로 활용하게 된다. SH공사가 매입하는 장기전세주택은 부속토지는 무상으로 양여 되어 표준건축비로 매입하는 것이 특징이다. 서울시의 역세권 시프트계획은 사업대상지의 용도지역 상향과 용적률 완화로 개발이익을 확대하고 확대된 개발이익의 일부를 장기전세주택(임대주택)으로 활용하는 방안으로 구성되어 있다.

하지만 서울시가 2010년 발표한 역세권 시프트계획은 6년이 지난 현재 시점에서 보면 그다지 성공적이지 못한 것으로 나타나고 있다. 서울시는 역세권 Shift계획에 따라 132,000호의 시프트주택을 공급하겠다는 계획을 발표하였지만 실제 공급물량은 2010년 7,271호, 2011년 3,429호, 2012년 706호, 2013년 5,338호, 2014년 842호, 2015년 1,709호에 그치고 있다. 또한 이미 공급되었던 시프트 주택도 대부분 발산, 장지, 강일, 천왕, 우면, 세곡 지구 등 서울시가 공급한 택지지구에서 공급이 이루어진 것으로 나타나고 있다. 서울시가 역세권지역의 용도지역을 상향하여 Shift주택 공급 확대를 목표로 하였지만 실제로 용적률 상향을 통해 공급된 Shift주택은 거의 만들어지지 않았다. 결국 서울 도심지역에서 용적률 상향과 같은 개발이익을 확대하여 저렴한 임대주택을 공급하겠다는 서울시의 계획은 일부 재건축∙재개발구역의 용적률 상향에 기여하였지만 저소득층을 위한 임대주택공급에는 실효성이 없는 정책으로 귀결되고 있다.

* 표와 그림을 포함한 보고서 전문을 보시려면 아래의 ‘연구보고서 다운 받기’ 배너를 클릭해주세요.