2017 대선 정책 vs. 정책 – 부동산편

새로운사회를여는연구원은 <2017 대선 정책 vs. 정책> 시리즈를 통해, 촛불시민혁명 이후 한국사회가 나아가야 할 방향을 찾고자 합니다. 각 후보들의 정책 비교를 통해 생활인들의 삶에 새로운 사회를 위한 상상력이 깃들기를 바랍니다.  – 편집자 주

 

권순형/ 새사연 이사

 

조기대선과 부실한 정책 검증

사상 초유의 대통령 탄핵으로 치러지는 5월 9일 대선은 짧은 준비기간에 따라 세부적인 정책에 대한 검증이 제대로 진행되고 있지 못하다. 3월 탄핵 인용 이후, 각 정당은 내부 경선 절차를 진행하였고 4월 초에 대부분 후보를 확정하였다. 정당의 내부 경선은 각 후보의 새로운 정책을 검증하기보다 상대적으로 지지율이 높은 후보를 대선후보로 결정하는 요식절차와 같았다.

경선기간 동안 일부 후보를 제외하고는 부동산과 관련된 새로운 정책을 발표하지 않았다. 일부 시민단체가 개별 후보들에게 부동산 정책에 대한 질의가 진행되었고, 후보들은 단체들의 질문에 답변하는 형식으로 정책을 제시한 사례가 있었다. 2017년3월 진행된 참여연대와 경실련 등 주거관련 시민단체가 예비후보들에게 주거관련5대 정책 요구안을 통하여 후보들의 부동산 정책을 검증한 것이 유일한 정책 검증 사례로 보고되고 있다. 하지만 시민단체의 5대 정책요구안에 대하여 바른정당 유승민 후보는 공식적인 답변을 유보하였고, 자유한국당의 홍준표 후보는 질의 대상에 포함되지 않았다.

보수정당 후보 모두가 답변을 하지 않아 정당 별 부동산 정책의 차이를 검증하는 것이 어렵게 되었다. 부동산과 관련하여 이번 대선은 후보들의 세부적인 정책을 파악할 수 없는 깜깜이 선거로 흐르고 있다. 각 당의 대선 후보들의 부동산 정책을 비교하는 것조차 어려운 조건이다. 정책이 없는 선거에서 후보들의 정책의 차이를 드러내고 이를 비교하는 것은 대단히 어려운 작업이다. 주거관련 시민단체의 5대 정책요구안에 대한 답변과 언론보도를 통해서 확인할 수 있는 내용으로 대선후보의 부동산 정책을 비교하고자 한다.

 

5대 정책요구안과 후보 별 부동산 정책

주거안정을 위한 시민단체의 정책요구는 ①임대주택정책 개혁(기업형임대주택 폐지, 공공임대주택 확대, 임대주택 임차인 보호 강화 등) ②주거취약계층 복지확대(주거급여 소득수준 개선, 부양의무자 기준 폐지 등) ③민간임대시장규제 (계약갱신 청구권, 임대료 상한제 도입) ④주택분양제도 개선(분양가 상한제 확대, 전매제한 강화, 후분양제 의무화 등) ⑤부동산 관련 금융세제 정상화(LTV, DTI 강화, 임대소득 과세 강화 등) 등으로 구성되어 있다.

주거안정을 위한 시민단체의 5대 요구안은 MB 정부와 박근혜 정부 보수정권 10년을 거치면서 형성된 부동산 시장의 왜곡과 적폐청산의 내용으로 구성되어 있다는 점에서 의의가 있다. 질의에 답변을 한 민주당 문재인 후보, 국민의 당 안철수 후보, 정의당 심상정 후보는 시민단체의 5대 요구안을 대부분 사용하였으나 개별적인 정책에서는 후보 별로 차이가 존재하였다. 질의에 회신을 한 3명의 후보의 답변 내용을 정리하면 다음의 표와 같다.

 

표. 대선 후보 주거관련 5대 정책요구안 주요 답변 정리

*출처: 주거권 네트워크 정책요구 답변 정리

 

후보 별 주요 부동산 정책

– 기업형 임대주택과 공공임대리츠

주거관련 시민단체의 5대 정책요구안에 대해 답변을 제출한 3명의 후보는 대부분 정책요구를 수용하는 것으로 회신하였다. 다만 기업형 임대주택 폐지에 대해서는 문재인 후보와 안철수 후보는 각각 조건부로 폐지 반대 의사를 표시하였다. 문재인 후보는 기업형 임대주택이 임대주택의 지원대상을 중산층으로 확대했다는 점에서 긍정적으로 평가하고 공공지원에 따른 공공성 담보를 추진하겠다는 의사를 표시하였다. 안철수 후보도 기업형 임대주택을 유지하되 건설사와 금융자본에 대한 특혜제공은 반대하는 의견을 제시하였다. 정의당 심상성 후보는 기업형 임대주택 폐지에 찬성하였고 반값 장기공공임대주택인 ‘정의스테이’를 대안으로 제시하였다.

유력 대선후보인 문재인과 안철수 후보가 박근혜정부의 대표적인 친 기업적인 부동산 정책인 기업형 임대주택과 공공임대리츠에 대해서 조건부이지만 존속 의사를 표시한 것은 의외이다. 기업형 임대주택은 서민들의 주거불안을 이용하여 막대한 공공지원을 투입하여 건설사와 민간자본에게 안정적인 수익을 보장해주는 것을 본질로 하고 있다. 막대한 공공지원에도 불구하고 임대료를 통제되지 않으면 건설사와 민간자본은 안정적으로 수익을 보장받고 있다. 정부의 재정은 한정되어 있고 정책은 결국 재정을 어떻게 배분할 것인가의 문제이다. 문재인 후보와 안철수 후보는 기업형 임대주택 폐지에 반대한다면 어떻게 공공성을 담보할 것인지에 대해 구체적인 청사진을 제시하여야 한다.

– 공공임대주택

공공임대주택 확대에 대해서는 모든 후보가 공공임대주택의 재고를 OECD 평균인 8%이상으로 확대하는 것에 동의하였다. 문재인 후보는 연간 15만호의 공공임대주택(장기공공임대주택11만호 포함)의 공급 방안을 제시하였다. 안철수 후보는 공공임대주택 공급에 동의하였으나 도시외곽의 자연녹지나 그린벨트를 훼손하여 공공임대주택을 공급하는 방안은 재고하여 도시정비사업이나 매입임대주택을 활용하는 방안을 제시하였다. 이러한 점에서 단기간에 공공임대주택 재고를 단기간에 확충하는 것은 현실적으로 어렵다는 입장을 개진하였다. 한편 공공임대주택의 유형을 단일화하여 소득, 임신여부, 부양가족 수, 무주택 기간 등의 점수에 따라 순차제로 공급하는 방식을 제안하였다. 또한 공공임대주택 임차가구의 소득수준 대비 임대료가30%가 넘을 경우 30%까지만 임대료를 책정하는 임대료 정책을 제시하였다. 정의당 심상점후보는 민간임대주택에 대한 공공지원을 축소하여 공공임대주택 공급재원을 확대하는 구체적인 방안을 제시하였다.

– 전월세 상한제와 계약갱신 청구권

민간임대시장의 안정을 위해서 논의되고 있는 전월세 상한제와 계약갱신 청구권에 대하여 3명의 후보가 입장의 차이가 나타났다. 문재인 후보는 계약갱신 청구권에 대해서는 찬성하였지만 임대료 상한제에 대해서는 임대차등록제 도입 등 제도개선 틀에서 점진적으로 도입하겠다는 의사를 나타냈었다. 안철수 후보는 계약갱신 청구권에는 동의하였으나 임대료 상한제에 대해서는 당사자간 자율로 조정해야 한다는 취지에서 반대를 표시하였다. 심상정 후보는 임대계약기간을 3년으로 연장하고 1회에 한하여 계약갱신 청구권을 인정하여 6년의 거주기간 보장하고, 임대료 상한은 소비자물가지수 연동 또는 5% 중 낮은 비율로 제한하는 방안을 제시하였다.

민간임대시장에서 임대료 상한제와 계약갱신 청구권은 동시 이행 되어야 실효성을 가질 수 있다. 계약갱신 청구권은 인정하고 임대료 상한제가 적용되지 않는다면 임대료에 합의에 이르지 못하는 경우 계약갱신은 무용지물로 전락할 수 있다. 문재인 안철수 두 후보가 계약갱신 청구권에는 동의하지만 임대료 상한에 대해서 반대하는 입장을 표시하는 것은 민간임대시장의 안정화에 의지가 있는지 의문스럽다.

– 분양가 상한제 및 분양원가 공개, 후분양제 도입

분양가 상한제 및 분양원가 공개와 후분양제 도입에 대해서도 후보의 의견이 엇갈렸다. 문재인 후보는 분양가 상한제 확대 및 분양원가 공개에 대해서 의견을 피력하지 않았으며, 후분양제 의무화에 대해서는 반대의견을 제시하였다. 안철수 후보는 분양가 상한제 및 분양원가 공개에 대해서는 반대의견을 제시하였고 후분양제 확대에 대해서는 찬성 의견을 제시하였다. 국내 주택시장에서 분양가 상한제는 선분양제도와 깊은 연관이 있다.

주택공급의 절대량이 부족했던 시기 단기간에 주택공급을 확대하기 위하여 사업시행자에게 착공 시점에 분양을 통해서 주택 건설에 필요한 자금을 수분양자로부터 조달할 수 있도록 길을 열어주는 한편 주택의 공급가격을 제한하는 방안으로 도입되었다. 따라서 분양가 상한제는 선분양제도와 맞물려 있는 정책이다. 선분양제도를 유지하면서 분양가는 민간자율에 맡기겠다는 발상은 선분양제도 도입 취지에 대한 잘못된 이해에 근거하고 있다. 주택을 완공한 이후 분양하는 후분양제도에서 정부가 분양가격을 통제하거나 개입할 필요는 없다. 시장이 결정하도록 맡겨 두면 된다. 문제는 시행사에게 막대한 인센티브를 부여한 선분양제도를 유지하면서 분양가는 민간이 자율로 결정하도록 주장은 기존 시스템을 유지하겠다는 의미로 해석된다.

– 주택담보대출 기준 강화와 임대소득에 대한 과세 정상화

주택담보대출 기준 강화와 임대소득에 대한 과세 정상화에 대해서는 3명의 후보가 찬성의견을 제시하였다. LTV 및DTI 등 주택담보대출 기준 강화는 가계부채 증가와 맞물려 있는 저액으로3명의 후보 모두 기준 강화에 동의하였다. 또한 임대소득에 대한 과세 정책도3명의 후보 모두가 동의하였다. 다만 임대소득에 대한 과세에 대해서 문재인 후보는 임대주택등록을 의무화하지 않고 인센티브 제공을 통하여 등록을 유도하고 점진적으로 도입하겠다는 주장하여 정책의지에 대한 의구심이 발생한다. 임대사업자가 임대차등록에 참여하지 않을 경우 계약갱신 청구권과 임대료 상한제는 적용할 수 없다는 것과 같은 의미를 지닌다.
보수후보의 부동산 정책

질의에 응답하지 않았거나 질의 대상에 포함되지 않았던 홍준표 후보와 유승민 후보의 핵심 부동산 정책은 자료 부족으로 파악하기 어렵다. 다만 홍준표 후보의 경우 구체적인 부동산 정책을 발표한 내용이 없는 상태이나 정책기조가 기업 친화적이고 선택적 복지를 주장하고 있다는 점에서 기존 보수정권의 정책에서 대폭적인 수정이 만들어질 가능성은 높지 않다. 다만 홍준표 후보가 2006년 주택가격 상승 시기에 반값 아파트 정책을 주장하여 토지임대부 주택을 도입한 장본인이라는 점을 고려하면 공공주택 공급 확대 등 소유 중심의 주택공급정책을 확대할 가능성이 있다. 부동산 정책과 관련하여 홍준표 후보는 어떤 정책적 대안도 언급하고 있지 않다.

바른정당 유승민 후보는 합리적인 보수를 지향하고 있으며 언론에 발표된 부동산정책도 기존 보수정당의 정책과 다른 공약이 포함되어 있다. 우선 부동산과 관련된 보유세 인상에 대하여 찬성하고 있으며, 주거급여 대상 확대와 부양의무제 폐지에 찬성하여 저소득층의 주거복지 확대에 동의하고 있다. 가계부채 문제 해결을 위하여 DTI, LTV 기준 강화에 원칙적으로 동의하고 있으나, 시장상황 변화에 따라 유연한 대응을 주장하였다. 다만 유승민 후보가 부동산 정책에 대해서 정리된 입장을 표명하지 않아 세부적인 정책 내용을 확인하기 어렵다.
상황인식과 정책의지

주거관련 시민단체의 주거안정을 위한 5대 요구안에 대한 각 후보의 답변으로 대선후보의 부동산 정책을 파악하는 것은 한계가 있다. 질의서에 대한 답변은 질문 내용에 따라 결정되며 찬반을 묻는 질문형식은 답변의 내용을 제한할 수 있기 때문이다. 또한 시민단체의 요구안에는 잘못된 제도이지만 관습에 따라 오래된 제도도 존재하고, 그럴듯한 포장으로 자신의 탐욕을 숨기고 있는 제도도 포함하고 있다. 또한 필요성이 인정되지만 필요한 재원을 확보하는 것이 쉽지 않은 정책도 존재한다. 이러한 한계에도 불구하고 시민단체의 질의는 현재 국내 주택시장에서 발생하고 있는 여러 쟁점을 포함하고 있기 때문에 각 대선후보의 상황인식과 이에 대한 정책방향을 가늠해 볼 수 있는 중요한 근거를 제공해주고 있다.

특히 기업형 임대주택 존속 여부, 임대료 상한제 및 계약갱신 청구권 도입 여부, 분양가 상한제 적용 여부 등의 쟁점은 각 대선후보들이 현재 주택시장의 문제를 어떻게 파악하고 있는지를 보여준다. 새로운 정책전환은 현재의 상황을 어떻게 인식하고 있는가와 그를 해결하기 위한 의지에 따라 결정될 수 있다. 유력 대선후보인 문재인 후보와 안철수 후보의 상황인식과 정책의지가 의구심을 지울 수 없다.