[현장보고서] 공공임대주택을 관리하는 임차인들의 협동조합 ③ 협동조합형 공공주택이 많이 공급되려면?

새사연은 ‘현장보고서’라는 이름으로 인터뷰, 현장 답사 및 관찰 등의 이야기를 전하고자 합니다. 현실에서 연구 방향을 찾고 그 속에서 살아가는 사람들에게서 연구 목적을 찾아 구체적인 대안을 내놓는 것이 바로 새사연이 지향하는 연구이기 때문입니다. 협동조합형 공공주택에 대한 이야기를 생생한 생활 언어로 정리한 현장보고서,‘공공임대주택을 관리하는 임차인들의 협동조합’시리즈는 총 3부작으로 연재될 예정입니다. (편집자 주)

지난 1부에서 서울시 협동조합형 공공주택의 운영 현황을, 2부에서는 영미권 임차인관리협동조합의 간략한 역사와 운영 형태를 알아보았다면, 이번 마지막 3부에서는 그간의 내용을 바탕으로 우리나라에서 협동조합형 공공주택이 성공적으로 안착되기 위한 조건에 대해 알아보고자 합니다. 소규모로 공급이 가능하고, 자발적인 주택관리와 공동체활성화가 기대되는 만큼 협동조합형 공공주택의 활성화는 곧 향후 공공임대주택의 안정적인 공급을 위해서 중요한 문제이기 때문입니다.

현재 공급된 협동조합형 공공주택의 경우 주택관리와 공동체활성화의 차원에서 입주민들의 만족도가 일반 공공임대주택에 비해 높지만, 공급비용이 다소 비싸다는 단점이 있습니다. 또한 소규모 임대주택으로서 규모의 경제를 이루기 어려워 관리비를 책정하는 기준도 모호하고, 아직 SH공사(서울시)와 임차인관리협동조합 간의 권한과 책임이 명확하게 구분되지 않아 커뮤니티 시설 사용권을 비롯해 합의해야 할 문제들도 남아있습니다. 이번 글에서는 위와 같이 협동조합형 공공주택이 당면한 문제와 해결방향을 살펴보며, 협동조합형 공공주택이 확산되기 위한 조건을 구체적으로 알아보겠습니다.

다소 비싼 공급비용은 수용할 수 있는 문제

협동조합형 공공주택이 일반 공공임대주택에 비해 추가로 소요하는 비용은 맞춤형 설계비용, 커뮤니티 공간 공급비용 등으로 구분할 수 있습니다. 추가 비용을 부정적인 시선으로만 바라보아서는 안 되며, 어떤 목적으로 어떻게 사용되는 지를 알아보아야 합니다.

• 맞춤형 설계비용

먼저 맞춤형 설계비용은 아래 그림과 같이 설계와 시공 과정에서 입주자의 의견을 반영하는 과정에 따른 비용입니다. 특히 육아형(이음채주거협동조합)과 예술인형(만리동예술인협동조합)의 경우 정형화된 모델을 따른 것이 아니라 새로운 모델을 만드는 과정에서 맞춤형 설계가 진행되었기 때문에 일반 공공임대주택에 비해 건축비가 더 많이 들었다고 볼 수 있습니다. 이는 협동조합형 공공주택이기 때문에 추가로 소요된 비용이라기보다, 새로운 모델을 도입하는 과정에서 필연적으로 발생하는 추가 비용으로 간주해야 합니다.

한편 청년형(이웃기웃청년주거협동조합)의 경우, 민간에서 설계, 시공하는 매입임대주택을 활용하였기 때문에 추가적으로 맞춤형 설계비용이 소요되지는 않았습니다. 오히려 준공 이전에 민간 건설업자에게 입주자들의 의견을 전달하였고, 그 중 일부가 반영되어 매입임대주택임에도 미흡하지만 맞춤형 설계의 효과를 얻었습니다.

협동조합형 공공주택의 공급 모델이 표준화될 경우, 맞춤형 설계비용은 큰 문제가 되지 않을 것이라고 생각합니다. 육아형, 직종별(예술인형) 등의 주요 유형이 자리를 잡게 된다면 맞춤형 설계비용은 상대적으로 절감될 것이고, 청년형과 같이 매입임대주택을 활용하게 되는 경우 추가 비용이 들지 않기 때문입니다.

그림1. 기존 공공임대주택과 협동조합형 공공주택의 입주 방식 차이

출처 : 서울시

• 커뮤니티 공간 공급비용

앞서 1부에서 보았듯이, 협동조합형 공공주택은 커뮤니티 공간을 보유하고 있다는 특징이 있습니다. 일반적인 소규모 공공임대주택의 경우 커뮤니티 공간이 없다는 점을 고려한다면, 커뮤니티 공간을 공급하기 위한 비용도 협동조합형 공공주택의 비용 중에 하나로 계산해야 합니다. 공공임대주택 공급에 사용할 재원도 부족한 상황에서 커뮤니티 공간을 공급하는데 자금을 사용하는 것이 맞는지에 대한 비판이 나올 수 있습니다.

하지만 커뮤니티 시설을 지역 주민들과 같이 할 수 있는 공간으로 활용한다면, 커뮤니티 시설은 공공임대주택과 관련된 부정적인 인식과 갈등을 줄일 수 있는 수단이 될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 뒤에서 언급하겠지만, SH공사는 이미 소규모 임대주택의 커뮤니티 시설을 지역주민들과 함께하는 카페, 노인정 등으로 활용하고 있는 사례가 있고, 이를 통해 지역주민들에게 공공임대주택에 대한 이미지를 개선해나가고 있습니다. 이와 같은 경우에 커뮤니티 공간 공급비용은 단순한 추가비용이 아니라, 지역주민들을 위한 복지시설 공급비용의 성격도 동시에 갖게 될 것입니다. 이미 공급된 협동조합형 공공주택은 공급취지에 맞게 커뮤니티 시설이 어린이집이나 북카페, 공부방, 교육장, 만남의 공간 등으로 활용될 수 있도록 노력하고 있습니다.

최근 목동을 비롯해서 지역주민들의 반발로 행복주택의 공급이 지연되고 있는 등 아직까지 공공임대주택에 대한 부정적인 인식이 만연해있다고 볼 수 있습니다. 이와 같은 상황을 고려했을 때, 지역주민들과 함께하는 커뮤니티 시설에 대한 비용은 입주민 공동체 활성화에 기여할 뿐 아니라, 지역주민들에게도 간접적으로 혜택이 될 수 있기 충분히 지불할 수 있다고 생각합니다.

규모의 경제를 통해 극복해야 하는 관리비 문제

모든 공공임대주택은 ‘공공임대주택 특별법’에 따라 ‘민간임대주택 특별법’에 준해서 관리가 이뤄져야 합니다. 이것은 아래와 같이 300세대 이상의 공동주택이거나, 규모와 관계없이 승강기가 설치되거나 중앙난방인 공동주택은 주택관리 자격을 갖춘 업체(임대사업자가 직접 혹은 외부업체 위탁)가 관리해야 한다는 것(이하 의무관리)을 의미하고, 조건에 해당되지 않는 주택에서는 주민들이 자발적으로 관리(이하 자율관리)해야 한다는 것을 의미합니다.

소규모로 공급될 협동조합형 공공주택은 대부분 자율관리에 해당될 것으로 예상되지만, 문제는 승강기가 설치되는 공동주택(다가구주택 제외)은 규모에 상관없이, 의무관리 대상이 되어 주택관리업 자격을 갖춘 곳에서 관리해야 한다는 것입니다. 현재 육아형(이음채주거협동조합, 24세대)과 예술인형(만리동예술인협동조합, 29세대)의 경우 30세대 미만의 소형 임대주택이지만 승강기가 설치되어 있어 의무관리 대상이고 그에 따라 300세대 이상의 공동주택에 적용되는 의무관리 규정을 동일하게 적용받고 있습니다. 반면에 청년형(이웃기웃청년주거협동조합, 32세대)의 경우 승강기가 없어 자율관리 대상입니다. 그 결과 육아형과 예술인형의 경우 전기, 수도, 가스를 제외한 가구당 월 순수관리비는 5만원 수준으로 청년형의 월 2만원(조합비 성격의 금액까지 포함)에 비해 상대적으로 높게 형성되어 있습니다.

그림2. 공공임대주택 관리에 관한 규정출처 : http://www.law.go.kr/

소규모로 공급될 협동조합형 공공주택은 대부분 자율관리에 해당될 것으로 예상되지만, 문제는 승강기가 설치되는 공동주택(다가구주택 제외)은 규모에 상관없이, 의무관리 대상이 되어 주택관리업 자격을 갖춘 곳에서 관리해야 한다는 것입니다. 현재 육아형(이음채주거협동조합, 24세대)과 예술인형(만리동예술인협동조합, 29세대)의 경우 30세대 미만의 소형 임대주택이지만 승강기가 설치되어 있어 의무관리 대상이고 그에 따라 300세대 이상의 공동주택에 적용되는 의무관리 규정을 동일하게 적용받고 있습니다. 반면에 청년형(이웃기웃청년주거협동조합, 32세대)의 경우 승강기가 없어 자율관리 대상입니다. 그 결과 육아형과 예술인형의 경우 전기, 수도, 가스를 제외한 가구당 월 순수관리비는 5만원 수준으로 청년형의 월 2만원(조합비 성격의 금액까지 포함)에 비해 상대적으로 높게 형성되어 있습니다.

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