이슈진단(171) 주택가격에 포함된 불로소득은 얼마나 될까?

새사연 위클리펀치(580)(https://saesayon.org/2017/10/18/21395/)에서는 합리적이고 정의로운 주택가격은 불로소득이 최소한으로 감소된 가격이라는 내용을 다루었다. 이 보고서에서는 실제로 주택가격에 포함되어 있는 불로소득이 어느 정도인지 실증적으로 다루어 보았다.

가설 : 주택의 가격은 토지 몫과 건축 몫으로 구분할 수 있다

지난 10월 12일에 마포시민협력플랫폼과 대안주택포럼(가칭) 공동주최로 ‘제2차 공유를 부르는 토지와 주택 포럼’이 열렸다. 약 세 시간에 걸쳐 ‘함께주택협동조합 지불가능가격 원칙잡기’와 ‘합리적이고 정의로운 주택가격’이라는 주제의 발제와 열띤 토론이 이뤄졌다. 당시에 주택가격을 토지원가, 건축원가, 매매비용, 이윤(불로소득)으로 구분하였다(그림 1).

이 중 매매비용은 중개수수료, 취득세, 양도소득세, 등기수수료 등으로 구성될 것이다. 사정이 넉넉지 않은 서민들에게 이런 비용도 부담이 되겠지만 주택가격의 몇 퍼센트 정도이므로 이론적으로 무시할 만하다고 판단된다. 그래서 토지, 건축, 이윤을 중심으로 논의를 전개한다.

다양한 요인에 영향을 받는 주택가격

주택가격은 다양한 요인에 영향을 받을 수 있다. 부동산 관련 기사에서 강북과 강남의 주택가격을 나누어 보도하는 이유는 주택이 위치한 지역에 따라 가격에 차이가 발생한다는 것을 자연스럽게 인지하고 있다는 증거이다. 부동산을 다루는 학자들은 도심⋅부도심으로부터 거리(접근성), 용도지역, 현재용도, 도로접면상태, 학군 등의 다양한 특성변수들이 토지가격에 영향을 준다고 가정한다. 실제로 분석해보면 이런 요인들이 가격에 통계적으로 유의미한 영향을 주고 있음을 확인할 수 있다(채미옥, 1998).

다양한 요인들이 토지가격에 영향을 주는 것은 경험적으로 분명하다고 여겨지지만 건축가격에도 영향을 주는지는 분명치 않다. 즉 강북과 강남의 주택가격에 차이가 발생하는 것이 오롯이 토지가격 때문인지, 아니면 건축가격에도 지역적 요인에 따라 편차가 발생하는지는 분명치 않다. 경제학자들이 주장하듯이 수요가 합리적으로 결정된다면 토지가격에 영향을 주는 여러 요인들을 통제한 경우 동일한 건축물의 가격은 지역과 무관하게 동일해야 할 것이라고 판단되지만 이를 확인하기 위해서는 구체적인 연구가 필요하다.

한편 시기에 따라서도 주택가격에 영향을 주는 요인들이 변할 수 있다. 이전 정부와 달리 박근혜 정부에서는 부동산 가격을 높이기 위한 정책을 시행하였다. 최경한 부총리를 기용하면서 밀어붙인 저금리 정책이 대표적이다. 이런 정부정책뿐만 아니라 경기상황, 국제적 경제변동, 소비경향의 변화, 인구구조 전환 등 주택가격에 영향을 미칠 수 있는 시계열적 요인들은 다양하다.

이 연구에서는 위와 같은 복잡한 논의를 피하기 위해 2012년 1월부터 2017년 9월까지 마포구 성산동에서 거래된 연립⋅다세대주택의 실거래가격을 분석대상으로 삼아 논의를 전개한다. 지난 5년 사이에 성산동 안에서도 시기와 위치에 따라 여러 다양한 요인들이 주택가격에 영향을 주었겠지만, 수십 년 치의 마포구나 서울시 전체의 주택가격을 대상으로 하는 것에 비해 변수를 크게 줄일 수 있을 것이라 여겨진다. (…계속)

*표와 그림을 포함한 보고서 전문을 보시려면 아래의 pdf 파일을 다운 받으시길 바랍니다.