이슈진단(119) 공동체주거 : 공동체 기반의 사회주택 실현 방안 ③

새로운사회를여는연구원은 2014년 12월부터 2015년 4월까지 경기연구원의 발주를 받고 경기도에 공동체 기반의 주택공급 활성화를 위한 기초연구인 <경기도형 공동체 주거 모델 발굴 연구>를 수행하였습니다다. 이 연구의 결과를 요약하자면 ‘공동체 주거 모델 = 공동체와 지자체의 역할을 강조한 사회주택 모델’입니다. 관련 내용을 발췌⋅요약하여 3회에 걸쳐 소개하고자 합니다. (필자 주)

공동체 주거의 공급과 관리 

공동체 주거의 공급모델은 공공임대, 민간장기임대, 리모델링, 토지임대주택 등의 방식을 활용하는 방안을 구상할 수 있다. 이 중에는 입주자 및 주거 공동체가 직접 주택을 소유하는 방안도 있으며 공공이나 제3자 소유 주택을 활용하는 방안도 있다.

주택을 직접 소유하는 방안으로는 공공의 토지를 임차하여 주택을 직접 짓는 방식과 주택협동조합 등을 결성하여 주택을 공동으로 건설하거나 매입하는 방식이 있다. 제3자 소유 주택을 활용할 경우에는 입주자 스스로 주택을 관리하거나 주거관련 서비스 공급주체와 결합하는 것을 고려할 수 있다. 주거관련 서비스 공급주체가 결합하는 방식은 주택법에 규정된 주택임대관리업의 형태가 될 수 있다.

위와 같은 공동체 주거의 공급과 관리 방안을 정리하면 다음과 같은 20개의 모델을 구상할 수 있다. (표 1)

거버넌스형 공공임대 모델

공공임대주택의 공급과정에 비영리단체나 사회적 경제주체(이하 사회적 경제주체 등)가 임대관리 주체로 결합하여 주택관리에 소요되는 공공의 재정적 부담을 경감하고 공동체 활성화를 도모하는 모델이다. 임대관리의 유형에 따라 위탁관리방식과 자기관리방식으로 구분할 수 있다.

모델(1) : 거버넌스형 공공임대 – 입주자직접관리방식

이 방식은 주로 임대주택법 제2조제호의 규정에 따라 매입되는 공공주택(신축매입임대주택)의 관리를 사회적 경제주체 등의 사회공헌적 지원을 받아 입주자가 스스로 수행하는 것이다.

현재 활발하게 공급되고 있는 신축매입임대주택은 대부분 다세대주택의 형태를 띠고 있다. 보통 주택사업자가 직접 토지를 구하고 주택을 건축한 것을 LH공사나 지방공사에서 매입하는 구조이기 때문에 여러 곳에 분산되어 있다. 이에 따라 담당기관에서 모든 주택을 일일이 관리하지 못하고 있는 실정이다.

이런 상황에서 입주자직접관리방식은 주거복지 등의 향상을 목적으로 설립된 중간지원조직이나 사회적 경제주체 등의 도움을 통해 실제 거주하고 있는 입주자들이 주택을 관리해나가는 방식이다. 이 때 지자체 등의 공공에서는 중간지원조직을 구성하거나 사회적 경제주체 등의 육성을 통해 주택관리를 간접적으로 지원할 수 있다. 공공입장에서는 곳곳에 산재해 있는 주택재고를 관리할 수 있는 대안이 될 수 있으며, 이 과정에서 주택관련 사회적 경제주체를 육성할 수 있는 기회를 얻을 수 있다.

이 모델의 특성을 간략히 살펴보면 주택은 지자체 및 지방공사 등이 소유하며 주택의 관리주체는 공공임대 입주대상인 입주자이다. 임대차 계약은 지자체 및 지방공사와 입주자 사이에 맺어지며 사회적 경제주체 등은 주거복지에 대한 사회공헌으로써 참여하여 주택의 관리와 공동체 활성화를 지원한다. 이러한 활동을 촉진하면서 관련 단체들을 육성하는 차원에서 지자체 등의 지원이 이루어진다.

모델(2) : 거버넌스형 공공임대 – 위탁관리방식

공공임대주택의 관리를 주택법 제53조의2제1항제2호에 규정되어 있는 위탁관리형 주택임대관리업을 수행할 수 있는 사회적 경제주체 등에게 위탁하는 모델이다. 지자체 또는 지방공사 소유의 주택을 공공임대주택 입주 대상자에게 임대차하고 주택의 관리와 공동체 활성화를 사회적 경제주체 등이 담당하는 구조이다. 공공입장에서는 임대주택의 관리에 소요되는 적지 않은 규모의 비용을 절감할 수 있고, 입주자 입장에서는 지속적 주택관리뿐만 아니라 좀 더 활발한 공동체 생활을 누릴 수 있게 되는 장점이 있다.

위탁관리방식의 특성을 살펴보면 주택은 지자체 및 지방공사 등이 소유하고, 주택의 관리주체는 사회적 경제주체 등이며, 주택의 입주자는 공공임대 입주대상자들이다. 주택관리방식은 위탁관리형 주택임대관리이며 이에 따라 지자체 및 지방공사 등과 입주자 사이의 임대차, 지자체 및 지방공사 등과 사회적 경제주체 등의 위탁관리계약, 사회적 경제주체에 의한 입주자 대상의 위탁관리 및 공동체 활성화 등의 관계가 형성된다.

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