이슈진단(118) 공동체주거 : 공동체 기반의 사회주택 실현 방안 ②

새로운사회를여는연구원은 2014년 12월부터 2015년 4월까지 경기연구원의 발주를 받고 경기도에 공동체 기반의 주택공급 활성화를 위한 기초연구인 <경기도형 공동체 주거 모델 발굴 연구>를 수행하였습니다다. 이 연구의 결과를 요약하자면 ‘공동체 주거 모델 = 공동체와 지자체의 역할을 강조한 사회주택 모델’입니다. 관련 내용을 발췌⋅요약하여 3회에 걸쳐 소개하고자 합니다. (필자 주)

공동체 주거 모델 : 주체별 역할 및 기본구조 

공동체 주택의 공급 모델의 기본개념은 지자체 및 공기업 등 공공, 주민, 주거관련 건설⋅서비스 공급주체의 협력을 통해 공동체 자본을 형성하고, 이를 고정자본화(주택의 건설, 매입, 임대 등)하여 주택을 마련하는 것이라 할 수 있다.

주민은 출자나 비용분담 등을 통해서 공동체 자본을 형성하는 기본주체이며 지자체 및 공기업은 공동체 자본을 형성하는 과정에서 행정적⋅재정적 지원을 하고 경우에 따라 출자를 하거나 공공임대주택 등을 제공한다.
한편 주거관련 건설⋅서비스공급주체는 출자를 통해 주민들과 공동으로 공동체 자본을 형성하거나 저렴한 가격에 재화나 용역을 공급함으로써 공동체 자본의 형성을 돕는다.

공동체 주거 모델의 기대효과 : 주거비용의 절감

공동체 주택의 공급이 필요한 주요 이유 중에 하나는 주택의 공급비용을 절감할 수 있다는 것이다. 공동체 주택을 공급하는 과정에서 지자체 등의 공공지원과 사회적 경제주체의 이윤최소화를 통해 적정 가격의 주택을 공급할 수 있고 이는 주택을 공급하는 비용과 편익을 사회적으로 분담하는 것이라 할 수 있다.

공공입장에서는 적절한 재원을 투입하여 주거문제를 해소할 수 있으며, 사회적 경제주체 입장에서는 적정가격에 따라 증대되는 수요로 인해 안정적인 사업을 영위할 수 있다는 장점이 있다.

위와 같이 주택의 공급비용이 절감되면 결국 최종 수요자의 주거비용을 낮출 수 있다. 아니 낮아져야 공동체 주거 모델을 정책적으로 지원할 명분이 강해진다고 볼 수 있다. 물론 오롯이 공공재원을 통해 건설되는 공공임대주택보다 저렴한 임대료가 책정될 수는 없겠으나, 공공, 공급⋅관리주체, 입주자 등이 서로 적정하게 비용을 분담함으로써 사회 전체적인 주거비용을 낮추는 것이 공동체 주거 모델의 중요한 목표라 할 수 있다.

공동체 주거 모델 실현 주체(1) : 거버넌스형 주거 공동체

국토교통부의 주택보급률 통계에 따르면 2012년 전국의 주택수는 1,855만 호이다. 국토교통부의 임대주택 통계에 따르면 2012년 전국의 공공임대주택은 104만 호, 민간부문 임대주택은 45만 호이므로 임대목적으로 건설된 주택을 제외한 개인이 소유하고 있는 주택은 약 1,706만 호로 추정할 수 있다. 통계청의 개인별주택소유통계에 따르면 2012년 전국의 주택소유자는 1,196만 명이며 이 중에서 집 한 채만 지니고 있는 사람이 1,059만 명이므로 두 채 이상의 집을 소유하고 있는 다주택자는 137만 명 정도임을 알 수 있다. 개인이 소유하고 있는 주택 1,706만 호에서 집 한 채만 지니고 있는 사람이 소유하고 있는 주택 1,059만 호를 제하면 다주택자들이 소유하고 있는 주택이 약 647만 호라고 추정할 수 있다. 다주택자들이 1인 당 평균 5채 정도의 집을 가지고 있다고 예상할 수 있다. 당연히 이 주택들이 전월세의 대상이다. (그림 3 참조)

이처럼 주택의 소유자와 실제 이용자가 다른 경우가 많고, 임대되는 주택의 소유자 구성도 복잡하다. 과거에는 안정된 주거를 위해 자가거주비율을 높이기 위한 정책을 주로 펼쳤으나, 급격한 가격 상승이 없는 한 주택의 투자가치가 높지 않고, 주택을 소유하고 있지 않은 중산층 이하 계층의 소득 증가율이 기대만큼 높지 않아서 주택실소유자의 구매력이 좀처럼 살아나지 않는 상황이기 때문에 자가보유촉진정책이 효과를 보이기 어려운 실정이다.

주택을 구매할 여력이 없을 때 주택실소유자 입장에서 가장 좋은 대안은 공공임대주택에 입주하는 것이다. 민간임대의 경우 투자자의 이윤이 고스란히 임대료에 반영되지만 공공임대주택에는 이윤이 포함될 수 없을 뿐만 아니라 저소득층을 위한 재정적 지원까지 이뤄지기 때문이다. 하지만 공공입장에서는 임대주택의 건설에서부터 관리에 이르기까지 적지 않은 재원이 소요된다는 문제가 있다. 또한 주택도 노후화가 진행되기 때문에 감가상각에 따른 손실과 재건축에 소요되는 비용이 만만치 않다. 일각에서는 임대주택의 특성상 입주자에 의한 관리가 소홀하여 노후화가 더 빨리 진행된다고 주장하기도 하며 이러한 현상은 저소득층 대상의 민간임대주택에서도 발견된다. 상대적으로 고가의 주택의 경우 지속적인 임대수익을 위해 주택의 소유자가 세심한 관리를 하는 경우가 많지만 임대료가 저렴한 주택의 경우 주택의 품질을 유지할 여력이나 동기가 부족하기 때문이다. 이러한 요인으로 인해 세입자가구 밀집지역을 중심으로 노후불량주거지가 확산될 우려도 있다.

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