새로 집을 구하는 사람에게는 높은 모집 임대료가, 오래 거주한 세입자에게는 계약 안정과 수선 문제가 걸려 있다. 베를린의 주택 문제는 2026년 주의회 선거에서 좌파당의 약진을 이해하는 중요한 배경이 됐다.
2026년 9월 20일 베를린 주의회 선거에서 좌파당(Die Linke)은 제2투표 25.7%를 얻어 처음 제1당에 올랐다. 기독민주연합(CDU)은 18.8%, 독일대안당(AfD)은 16.3%, 녹색당은 14.3%, 사회민주당(SPD)은 12.1%였다. 선거 전 조사에서 베를린 유권자들이 주정부의 가장 중요한 과제로 꼽은 분야는 주거였다. 선거 당일 ‘저렴한 주택을 마련할 역량이 가장 큰 정당’을 물은 조사에서는 좌파당이 37%로 앞섰다.[1][2][3]
이 숫자 뒤에는 서로 다른 처지의 주민들이 있다. 이미 집에 살면서 임대료 인상과 관리 문제를 겪는 세입자, 이사나 독립을 위해 새 계약을 찾아야 하는 사람, 자기 집을 마련하려는 가구가 같은 도시에서 경쟁한다. 각 정당은 이들에게 주택을 더 짓고, 임대료를 관리하고, 주택을 누가 소유할지에 대해 다른 답을 내놓았다.
오래 거주한 집과 새로 구하는 집의 가격이 다르다
베를린은 전체 주택 약 206만 호 가운데 85.1%가 임대용인 도시다. 임대주택 중 약 68%는 개인과 기업을 아우르는 민간 소유이고, 주 소유 주택기업이 20.8%, 협동조합이 11.0%를 차지한다. 이와 별도로 IBB는 임대재고의 5.5% 정도를 임대료·입주자격 제한 주택(mietpreis- und/oder belegungsgebundene Wohnungen)으로 분류한다. 임대료 또는 입주자격 중 하나 이상에 제한이 걸린 주택이다. 5.5%라는 비율에서 알 수 있듯이 공공임대나 협동조합주택이 모두 이에 해당하는 것은 아니다.[4]
임대료에도 서로 다른 시장이 있다. 베를린 주 소유 기업들이 발표한 2025년 말 기존 계약의 월평균 순수 임대료는 ㎡당 7.09유로였다. 대형 주택기업 Vonovia가 발표한 2026년 6월 베를린시 기존 계약 평균은 8.17유로였다. 반면 2025년 온라인에 나온 주택의 모집 임대료 중위값은 15.78유로였다. 앞의 두 값은 오래된 계약까지 포함한 기존 입주자의 평균, 마지막 값은 공개 모집에 나온 집의 제시가격이다. 관리비와 난방비는 모두 빠져 있다.[5][6][7]
새 계약의 문턱은 소득에 따라 더 높아진다. 베를린 주정부가 2023년 7월부터 2024년 6월까지의 임대 공고를 분석한 결과, 보고서가 설정한 일반 소득 가구가 감당할 수 있는 공고는 27.8%였다. 소득 중위값의 60% 수준인 가구에는 4.8%였다. 기준은 공고의 순수 임대료가 가구소득의 27% 이하인 경우다. 한편 2022년에는 베를린 가구 약 다섯 가운데 하나가 난방비를 제외한 임대료와 관리비에 소득의 40% 이상을 썼다.[8][9]
집의 수, 비어 있는 집, 들어갈 수 있는 집
베를린의 주민등록 인구는 2011년 약 343만 명에서 2019년 약 377만 명으로 늘었다. 2022년에는 한 해에 약 7만 5천 명이 더해졌다. 주택재고도 2015년 약 190만 호에서 2024년 약 206만 호로 늘었다.[4][10]
2022년 총조사에서 빈집은 4만 681호, 전체 주택의 1.97%였다. 그 가운데 2만 4,879호는 ‘3개월 안에 입주 가능’으로 분류됐다. 전체 주택의 약 1.2%에 해당한다. 빈집 중 약 23%는 공사 중이거나 공사가 예정돼 있었고, 약 2%는 철거·축소 계획이 있었다. 빈집의 상태와 임대료, 실제 모집 여부를 함께 봐야 하는 이유다.[11]
새집의 가격도 공급 논쟁을 복잡하게 만든다. 2025년 온라인 공고에서 최근 지은 주택의 순수 임대료 중위값은 ㎡당 19.97유로, 기존 주택은 14.48유로였다. 저렴한 집이 필요한 가구에는 새집의 가격과 입주자격이 중요하다. 동시에 새집은 이사할 자리를 늘리고, 기존 주택의 재임대도 가능하게 한다. 베를린에서는 얼마나 짓느냐와 어떤 가격의 집을 남기고 늘리느냐가 함께 논의된다.[4][12]
구별 지도에서 보이는 서로 다른 베를린
구별 숫자에서는 같은 선거를 치른 도시 안의 차이가 선명하다. 중심부 미테(Mitte)의 2025년 온라인 모집 임대료 중위값은 ㎡당 20.00유로, 프리드리히스하인·크로이츠베르크는 19.40유로였다. 두 구의 2024년 월 가구 순소득 중위값은 각각 2,650유로와 2,675유로다. 2026년 선거에서 좌파당은 두 구에서 각각 35.9%, 44.2%를 얻었다.[1][13]
남서부 슈테글리츠·첼렌도르프는 가구소득 중위값이 3,000유로로 12개 구 가운데 가장 높고, CDU가 29.6%로 앞섰다. 반면 동부 마르찬·헬러스도르프는 모집 임대료가 11.56유로로 가장 낮은 구였지만 AfD가 34.5%로 1위였다. 리히텐베르크는 소득 중위값이 2,350유로이고 좌파당이 28.8%, AfD가 24.0%였다. 높은 임대료의 도심, 상대적으로 부유한 남서부, 다른 정치적 경쟁이 펼쳐지는 동부가 한 지도에 놓인다.[1][13]
선거 후 조사에서는 25~34세 응답자의 좌파당 지지가 49%로 나타났고, 좌파당 지지자 다수는 주거와 사회보장을 선택 이유로 꼽았다. 도심의 높은 새 계약 가격과 젊은 유권자의 지지, 좌파당의 주거 공약에 대한 높은 신뢰가 함께 나타난 셈이다. 조사에서는 좌파당의 교육·경제 정책에 대한 기대도 확인됐다.[3][15]
큰 주택기업을 둘러싼 갈등은 어디서 왔나
오늘의 소유구조에는 오래된 정책의 흔적이 있다. 통일 뒤 베를린은 재정 압박 속에서 시 소유 주택을 대량 매각했다. 주택기업 GSW는 2004년 투자자 컨소시엄에 팔렸고, 2013년 Deutsche Wohnen에 편입됐다. Vonovia는 2021년 Deutsche Wohnen을 인수했다. Vonovia 그룹은 2026년 베를린시에서 약 13만 호를 보유한다고 발표했다. 민간 소유 임대주택에는 이 같은 대기업 외에도 개인·가족 임대인과 중소기업이 함께 들어 있다.[4][6][16][17]
대형 기업을 향한 요구는 계약서의 숫자만이 아니라 임대료 인상, 건물 수선, 관리비, 장기적으로 누가 주택을 운영할 것인가에 걸쳐 있다. 베를린 임차인협회는 Vonovia의 일부 임대료 인상·부대비용 산정에 이의를 제기해 왔다. Vonovia는 공인 임대료표를 따르고 경제적으로 어려운 세입자에 대한 완화 조치를 둔다고 밝힌다. 대량의 기존 주택을 보유한 기업과 세입자 사이에서 이런 결정은 많은 가구의 생활비와 주거환경에 영향을 준다.[6][18]
2021년 베를린 주민투표에서는 57.6%가 보상을 전제로 대형 민간 주택기업의 재고를 공익적 관리로 옮기는 법안 마련 요구에 찬성했다. 이른바 ‘사회화’다. 주정부는 이후 전문가위원회를 꾸려 법적 경로와 보상·운영 방식을 검토했다. 2026년 선거 후 조사에서는 보상을 동반한 사회화에 반대가 51%, 찬성이 37%였다. 2021년의 주민투표와 2026년의 설문은 서로 다른 시점의 정치적 장면을 보여준다.[19][20][21]
임대료 통제, 신축, 공공·협동조합: 선택지는 여럿이다
좌파당은 주 소유 기업의 임대료 인상을 제한하고 공공 신축을 늘리며, 대형 기업 주택의 사회화를 추진하겠다고 약속했다. CDU는 사회화보다 인허가 단축, 민간투자와 신축 확대, 자가소유 지원에 무게를 둔다. SPD는 신규 공급과 임대료 감독을 함께 제시했고, 녹색당은 협동조합·비영리 영역에 토지와 금융을 지원하면서 사회화에도 찬성했다. 다른 정당들도 자가 지원, 공공주택 배분, 임대료 규제의 정도에서 각기 다른 조합을 제시했다.[22][23][24][25]
이미 있는 주택을 공공이 사들이면 운영 주체가 바뀐다. 새로 짓는 집은 주택 수를 늘리지만 토지·공사비·재정과 새 임대료의 문제가 따른다. 협동조합은 주민의 참여와 장기 운영이라는 강점이 있으나 부지와 자금, 가입 지분이 필요하다.[26]
유럽에서 ‘사회주택(social housing)’은 주거문제 해결을 위한 대안으로 광범위하게 논의되고 실제로 도입되고 있다. 사회주택으로 분류되는 주택의 범위는 나라별로 다르지만, 대체로 공공기업·비영리단체·협동조합 등이 공급한다. 하지만 소유자의 이름만으로 낮은 임대료가 자동으로 결정되지는 않는다. 베를린의 저렴주택은, IBB 통계로 확인되는 5.5%, 앞서 설명한 임대료·입주자격 제한 주택 9만 7,040호로 좁게 볼 수도 있다. 주 소유 기업이나 협동조합이 운영해도 그런 제한이 없는 집은 이 수치에 들어가지 않고, 민간기업의 집이라도 제한이 있으면 포함된다. 베를린 주정부도 협동조합 주택에 여러 임대료 규정이 적용될 수 있다고 설명한다.[4][27][28]
독일에서는 옛 주택 공익기업 제도가 1990년 폐지됐다. 독일의 공적 주택건설 지원 제도(sozialer Wohnungsbau)는 개별 주택에 일정 기간 임대료·입주 제한을 두는 방식으로 주로 운영돼 왔다. 그 밖에도 베를린 주 소유 기업은 별도의 협약에 따라 해마다 새 임차인을 받는 기존 주택의 최소 63%를 주거자격증명서(WBS) 자격 가구에 제공하기로 했다. WBS는 가구소득 등에 따른 입주 자격을 확인하는 서류로, 발급받아도 주택 배정이 자동으로 보장되지는 않는다. 2025년에는 장기간 저렴하게 운영할 공익주택을 위한 새 세제 틀도 도입됐다. 공공 소유, 협동조합 운영, 기한부 보조, 공익주택 제도를 어떻게 조합할 것인가가 당장의 정책과제인 것으로 보인다.[27][29][30][31]
무엇을 늘리고 누구에게 먼저 닿게 할지에 따라 같은 ‘주택 공급’도 다른 결과가 된다.
베를린 선거에서는 저렴한 집을 찾는 어려움이 중심 의제로 떠올랐다. 구별 득표와 사회화에 대한 찬반은 지역과 정책 수단에 따라 달랐다. 향후 주택 논의에서는 새집의 물량과 가격, 기존 집의 수선과 임대료, 공공·민간·협동조합이 맡을 역할이 함께 다뤄질 전망이다.
주석·참고자료
[1] 베를린 선거당국, 「2026년 베를린 주의회 선거 결과」, 2026-09-21 03:33:56 잠정 집계. 확인 2026-09-28. 원문.
[2] Infratest dimap, 「BerlinTREND Juli 2026」, 2026년 6월 25~29일 베를린 유권자 1,165명 조사, 2026년 7월 공개. 가장 시급한 주정부 과제로 주거가 지목됨. 확인 2026-09-28. 원문.
[3] ARD/tagesschau, 「Warum die Linke in Berlin so erfolgreich war」, 2026-09-21. Infratest dimap 선거 당일 조사의 저렴한 주택 관련 정당 역량 37%와 연령별 지지율. 확인 2026-09-28. 원문.
[4] Investitionsbank Berlin(IBB), 「IBB Wohnungsmarktbericht 2025」, 2026-03-06 발표, 주택재고·소유·‘mietpreis- und/oder belegungsgebundene Wohnungen’ 재고는 2024년 기준. 확인 2026-09-28. 원문.
[5] BBU·베를린 주 소유 주택기업, 「Bilanz Roadmap 2016–2026」, 2026-04-15, 기존 계약 월평균 순수 임대료는 2025-12-31 기준. 확인 2026-09-28. 원문.
[6] Vonovia, 「Vonovia setzt Berliner Mietspiegel um」, 2026-06-23. 회사가 밝힌 베를린시 재고·기존 계약 임대료·취약 가구 완화 조치. 확인 2026-09-28. 원문.
[7] IBB, 「IBB Wohnungsmarktbericht 2025: 보도자료」, 2026-03-06, 2025년 온라인 모집 순수 임대료 중위값 15.78유로/㎡. 확인 2026-09-28. 원문.
[8] 베를린 주정부, 「Wohnraumbedarfsbericht 2025」, 2025년 발간, 공고 분석 기간 2023-07~2024-06, 보고서 설정 소득·임대료 기준의 공고 접근성. 확인 2026-09-28. 원문.
[9] 베를린 주정부, 「Sozialbericht 2025」, 2025년 보고서, 주거비 부담 수치는 2022년 기준. 확인 2026-09-28. 원문.
[10] 베를린·브란덴부르크 통계청, 「Einwohnerbestand Berlin」, 주민등록 인구 2011~2025년 시계열. 주택재고는 IBB 보고서 [4]의 2015~2024년 표. 확인 2026-09-28. 원문.
[11] 베를린 주정부, 「의회 서면질의 19/20607에 대한 답변」, 2024-10-30, 빈집 기준 2022-05-15 인구주택총조사. 확인 2026-09-28. 원문.
[12] IBB, 「Wohnungsmarktbarometer 2025」 및 「Wohnungsmarktbericht 2025」, 2025년 신축·기존주택 모집가격과 저·중가격대 시장의 전문가 평가. 확인 2026-09-28. 시장평가, 모집가격.
[13] IBB, 「Wohnungsmarktbericht 2025 Tabellenband」, 표 1의 2024년 구별 월 가구 순소득 중위값과 표 25의 2025년 구별 온라인 모집 순수 임대료 중위값. 확인 2026-09-28. 원문.
[14] 베를린 주정부, 「ALKIS Berlin Bezirke WFS」, 2026-09-22 갱신, 12개 구 경계. 지도용 경도 보정·색상·번호를 더해 재가공. 원자료 dl-de-zero-2.0. 확인 2026-09-28. 원문.
[15] rbb24, 「Wahlerfolg der Linken in Zahlen」, 2026-09-21. Infratest dimap 출구조사의 좌파당 지지층·선거 이유 분석. 확인 2026-09-28. 원문.
[16] 독일 연방경쟁청, 「Vonovia·Deutsche Wohnen 합병 심사」, 2021-06-28, 두 회사 결합의 당시 소유구조. 확인 2026-09-28. 원문.
[17] GSW, 「Über die GSW」, 발행일 미표시, 2004년 매각과 2013년 기업 편입의 연혁. 확인 2026-09-28. 원문.
[18] Berliner Mieterverein, 「Vonovia lässt sich ÖPNV und Nahversorgung zahlen」, 2025-03-19, 임차인단체의 인상 청구에 대한 이의 제기. 확인 2026-09-28. 원문.
[19] 베를린 선거당국, 「2021년 Deutsche Wohnen & Co enteignen 주민투표 결과」, 2021-09-26 투표, 찬성 57.6%. 확인 2026-09-28. 원문.
[20] 베를린 주정부, 「전문가위원회」, 2022년 구성, 2023-06-28 최종 보고서 제출. 확인 2026-09-28. 원문.
[21] rbb24·tagesschau, 「Mehrheit in Berlin gegen Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne」, 2026-09-21, Infratest dimap의 2026-09-20 선거 후 조사 보도. 확인 2026-09-28. 원문.
[22] 좌파당 베를린, 「2026년 주의회 선거 공약」, 발행일 미표시, 선거 2026-09-20, 특히 16·32~35쪽의 임대료·공공 신축·사회화 공약. 확인 2026-09-28. 원문 PDF.
[23] CDU, 「Enteignung schafft keinen neuen Wohnraum」, 2026-09-17, 사회화·공급에 관한 정당 입장. 확인 2026-09-28. 원문.
[24] SPD Berlin, 「Wahlprogramm der SPD Berlin 2026」, 2026년 공개, 주거·임대료 부문 17~21쪽. 확인 2026-09-28. 원문.
[25] 녹색당 Berlin, 「2026년 공약 제2장」, 발행일 미표시, 선거 2026-09-20. 확인 2026-09-28. 원문.
[26] 베를린 주정부, 「Genossenschaftsförderung」, 발행일 미표시, 협동조합 건설·조합지분 지원. 확인 2026-09-28. 원문.
[27] OECD, 「Social Housing: A Key Part of Past and Future Housing Policy」, 2020년, 4쪽의 국가별 정의와 독일의 공적 지원·기한부 제한 설명. 확인 2026-09-28. 원문 PDF.
[28] 베를린 주정부, 「Wohnungsarten und Wohnungsanmietung」, 발행일 미표시. 사회주택·협동조합주택의 접근 조건과 협동조합 주택에 적용되는 여러 임대료 규정 설명. 확인 2026-09-28. 원문.
[29] 독일 연방 법무부, 「Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt」, 1988-07-25 제정, 주택 공익성 법제의 폐지 조항은 1990-01-01 시행. 확인 2026-09-28. 원문.
[30] 베를린 주정부, 「Die landeseigenen Wohnungsunternehmen – Kooperationspartner einer sozialen Mieten- und Wohnungspolitik」, 2024년부터 적용된 주 소유 주택기업 협약의 기존 주택 재임대 최소 63% 배분 기준; 「Wohnberechtigungsschein (WBS) beantragen」, 소득별 증명서와 주택 신청 조건. 확인 2026-09-28. 협약 설명, WBS 안내.
[31] 독일 연방 주택·도시개발·건설부, 「Das ist neu ab 2025」, 2024-12, 2025년 새 주택 공익사업 제도 도입 안내. 확인 2026-09-28. 원문.
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