문재인정부의 주거복지 로드맵
문재인정부가 주거복지 로드맵을 발표하였다. 주거복지 로드맵은 사각지대 없는 촘촘한 주거복지망을 구축하여 사회통합형 주거사다리를 마련하는 것을 목표로 하고 있다. 이를 위해서 생애단계별소득수준별 수요자맞춤형주거지원, 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대, 임대차시장의투명성·안정성강화를 위한 세부적인 대책이 발표되었다. 생애단계별소득수준별 수요자맞춤형지원 정책은 청년, 신혼부부, 고령층 등을 위한 임대주택과 금융·복지·일자리·육아 등을 개인의 생애단계 진전에 맞추어 패키지로 지원하는 정책이 포함되었다. 이를 위해서 청년주택 30만호, 신혼부부를 위한 공공임대 20만호, 고령층을 위한 공공임대 5만호, 저소득층을 위한 공적임대 41만호를 임기 중에 공급하는 계획이 포함되었다. 무주택 서민·실수요자를 위한 주택공급 정책으로는 공적임대 연 17만호(공공임대 13만호, 공공지원 4만호), 공공분양주택 연 3만호를 공급하는 계획이 도입되었다. 새로운 주택공급을 위하여 40여개의 공공주택지구를 신규로 개발하여 16만호의 주택을 공급하는 계획도 포함되었다. 임대차시장의 투명성·안정성 강화를 위해 임대사업등록 활성화를 통하여 민간임대시장을 안정적이고 투명하게 관리하는 방안이 포함되었다.
공공임대주택과 공공지원임대주택
문재인정부의 주거복지 로드맵에서 가장 핵심적인 부분은 공적임대주택을 연간 17만호를 공급하여 생애단계별소득수준별 주거복지를 실현하는 것으로 구성되어 있다. 연간 17만호의 공적임대주택공급은 문재인정부의 대선공약이었으며 이번에 발표된 주거복지 로드맵은 이를 구체화하기 위한 정책으로 판단할 수 있다. 주거복지 로드맵에서 제시된 공적임대주택 공급계획에서 흥미로운 것은 공적임대주택이 공공임대주택과 공공지원주택으로 구분되어 있는 것이다. 공공임대주택은 공공주택 특별법에 규정된 영구임대, 국민임대, 행복주택, 분양전환임대, 매입임대, 전세임대 등으로 규정된다. 공공지원주택은 법률적인 개념이 정립되지 않은 유형이다. 정부의 발표자료에 따르면 공적지원임대는 기업임대주택(New Stay)의 공공성을 강화하여 공공지원을 받는 대신 임대료, 입주자격 등을 제한하여 연간 4만호씩 총 20만호를 공급하는 것으로 구성되어 있다. 결국 공공지원주택은 기업형임대주택을 공공지원 민간임대주택으로 변형하여 사업을 지속하겠다는 것으로 이해할 수 있다.
박근혜정부가 도입한 기업형임대주택은 막대한 공공지원에도 불구하고 공공성이 담보되지 않는 주택으로 신정부 출범 이후 존폐의 기로에 있었다. 기업형임대주택에 대한 공공지원은 기업형임대주택 촉진지구 지정, 공공택지 우선 공급, 주택기금 출자 및 융자 등으로 구성되어 있다. 기업형임대주택 촉진지구는 기업형임대주택을 공급하기 위하여 민간사업자가 사업을 제안할 경우 협의를 통하여 대상구역의 토지를 사업자가 강제로 수용할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 공공택지 우선공급은 택지개발사업 등으로 조성한 공공택지를 기업형임대주택 공급을 위한 택지로 민간사업자에게 우선 공급할 수 있도록 규정되어 있다. 주택기금의 출자 및 융자는 주택기금이 기업형 임대주택 리츠에 직접 출자하고, 융자는 공공임대주택 공급을 위한 대출보다 낮은 금리로 민간사업자에게 융자하여 사업을 지원하는 제도로 구성되어 있었다. 기업형 임대주택은 이러한 막대한 공공지원에도 불구하고 초기 임대료에 대한 통제와 입주자격에 대한 제약도 전혀 적용되지 않았다. 또한 8년간 임대 운영 이후 분양전환가격에 대한 규제도 적용되지 않는 순수 민간임대주택으로 규정되었다. 또한 주택기금은 출자자본금의 50~80%를 출자하고 있음에도 불구하고 출자에 대한 수익률을3~3.5% 수준으로 제한하여 분양가격 상승에 따른 추가적인 수익을 민간사업자에게 귀속시키는 구조로 구성되어 있었다. 기업형임대주택이 임대주택공급정책이 아니라 막대한 공공지원을 통하여 민간사업자의 수익을 보장하는 주택부분의 적폐라는 비난을 받았던 것은 이러한 이유였다.
기업형임대주택 무엇이 바뀐 것인가?
막대한 공공지원에도 불구하고 공성성이 담보되지 않았던 기업형임대주택은 신정부 출범 이후 존폐의 기로에 있었다. 하지만 기업형임대주택은 문재인정부에서도 공공지원 민간임대주택으로 이름이 바뀌어 사업이 지속될 것으로 보인다. 정부는 기업형임대주택의 공공성을 강화하기 위하여 초기 임대료를 시세 미만으로 하고, 무주택자에게 우선 공급하는 것을 제안하였다. 하지만 기업형 임대주택의 공공성은 시세 미만의 임대료와 무주택자에게 우선 공급하는 규정을 도입하는 것으로 해소될 수 없다. 기업형임대주택을 둘러싼 논쟁의 핵심은 무주택 서민들의 집 없는 설움을 이용하여 임대주택을 기업의 돈벌이 수단으로 만들고 있었다는 점이다. 기업형 임대주택에 제공되는 공공지원은 저렴한 임대주택을 공급하는 것을 목적으로 하고 있지 않았으며, 사업에 참여하는 기업의 수익률을 높게 보장해주기 위한 제도였다. 이러한 점에서 정부가 기업형임대주택의 공공성을 강화하기 위하여 도입한 초기 임대료의 제한과 무주택자에게 우선 공급 규정으로 기업형임대주택의 공공성은 확보되지 않는다. 임대주택을 기업의 돈 벌이 수단으로 활용하고자 하는 최초 접근방식에 대한 전면적인 수정이 요구된다.
공공지원주택의 공공성은 해당 주택공급에 제공되는 공공지원에 비례하여야 한다. 기존 기업형임대주택에 지원되는 공공지원은 기업형임대주택 촉진지구의 공공수용권 부여, 공공택지 우선공급, 주택기금 출자 및 저리융자 등으로 구성되어 있었으며 이러한 지원은 공공임대주택에 준하는 수준이었다. 특히 주택기금 출자 및 융자 지원은 전례를 찾기 어려운 조건이었다. 기금의 출자수익률은 공공투자수익률보다 훨씬 낮은 3~3.5% 수준으로 제한하였다. 임대기간 종료 이후 분양가격에는 제한이 없었으며 주택가격 상승에 따른 추가적인 배당은 추가적인 수익의 20%만을 배당하도록 사업을 계획하였다. 융자금리는 2~2.5%를 적용하고 융자한도도 공공임대주택에 적용되는 융자한도보다 높게 적용하고 있다. 정부는 기업형임대주택을 공적지원 민간임대로 전환하기 위해서는 공공지원에 따른 민간사업자의 수익률을 제한하여야 한다. 수익률의 제한은 임대료에 대한 통제와 임대기간 종료 이후 분양전환금액에 통제가 도입되어야 한다. 또한 주택기금 출자 기업형임대주택리츠의 경우 전체 자본금의 70% 이상을 출자하고도 추가적인 배당은 20% 미만으로 제한하고 추가적인 수익을 모두 민간사업자에게 귀속시키는 기형적인 사업구조를 정상화하여야 한다.
정부는 공적지원 민간임대주택을 저렴한 임대료로 장기간 임대주택으로 활용하는 주택으로 구분하고 있다. 이를 위해서 기업형임대주택 공적지원 민간임대주택으로 전환하기 위하여 초기 시세 미만의 임대료 통제와 무주택자 우선공급을 제안하고 있다. 하지만 기업형임대주택의 사업구조는 공공지원을 통하여 민간사업자에게 수익을 보장하기 위한 목적으로 도입된 민간임대사업자 육성정책으로 본질적인 특징을 가지고 있다. 사업의 접근방식과 사업구조를 바꾸지 않은 상태에서 기준도 명확하지 않은 시세 미만의 초기 임대료로 통제를 적용한다고 해서 기업형임대주택이 저렴한 임대료로 장기간 임대주택으로 사용할 수 있는 공적지원 임대주택으로 변화되지는 않을 것이다.
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