이슈진단(93) 주택시장동향분석(5) : 아파트 실거래가 동향

전국의 아파트 실거래가 : 1.5배로 상승

한국감정원의 아파트실거래가격지수는 2006년 1월부터 현재까지 전국의 아파트 실거래가격을 조사하여 지수로 발표하는 자료이다. 2006년 1월의 가격을 100으로 두었을 때 2015년 1월 현재 전국의 아파트실거래가격지수는 152이다. 즉 10년도 채 지나기 전에 아파트 실거래 가격이 52%나 증가한 것이다. 연평균 5%가 넘는 추세이다. 현재 경제성장률이 이에 미치지 못하니 주택시장이 침체되었다기보다는 과열의 조짐이 보이는 것은 아닌지 의심해야 할 수치이다.

서울의 아파트 실거래가 : 34% 상승

주택시장의 침체라는 이슈를 띄우기 위해 정부나 관련 업계에서 주로 거론하는 통계치는 서울의 아파트가격이다. 서울의 아파트실거래가격지수를 살펴보면 2008년 6월 143까지 치솟았다. 불과 2년 6개월 동안 43%나 오른 것이다. 누군가에게는 달콤했을 이 수치가 747공약을 내세운 이명박 후보를 대통령으로 당선시키고 뉴타운을 외치는 수많은 국회의원을 만들었다는 것에 큰 이견이 없을 것이다. 문제는 사람들이 부동산으로 부자가 될 꿈을 꾸던 시기에 이미 전 세계적으로는 부동산으로 쉽게 부를 축적한 사람들 덕택에 서민들의 삶이 나락으로 떨어질 조짐을 보이고 있었다는 것이다.

2007년 4월 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센추리 파이낸션의 파산을 시작으로 미국 내외의 거대 금융회사들이 줄줄이 파산하거나 파산위험에 직면하는 사태가 2008년까지 이어진다. 전 세계의 경제성장은 멈추고 우리나라의 경제성장도 2008년 2.8%, 2009년 0.7%에 그친다. 143에 달했던 서울의 아파트실거래가격지수는 2008년 12월 117까지 하락하였다. 이 시기에 큰 대출을 끼고 주택을 구매했던 사람들에게는 위기가 아니라 재앙처럼 느껴졌을지도 모른다.

하지만 기억을 더듬어보면 전 세계적으로 위험이 커지고 있던 상황에서 대통령후보와 여러 국회의원 후보들이 개발공약을 내세우며 주택가격을 부추겼었다는 것을 쉽게 떠올릴 수 있다. 2년 6개월 사이에 43%나 가격이 치솟은 주요 요인이다. 짧은 기간에 가격 하락의 폭이 컸다는 것은 정치적 선동에 의한 가격의 거품이 상당했다는 것을 방증한다. 2008년 무렵 서울의 주택시장을 위험에 빠뜨린 것은 무책임하게 공약을 남발한 정치인들이었을지도 모른다.

이후의 추세를 살펴보면 2009년을 거치면서 서울의 실거래가격지수는 빠르게 회복된다. 당시 정부에서 건설경기를 부양하기 위해 엄청난 노력을 기울였다는 것과 무관하지 않을 것이다. 하지만 2010년을 거치면서 2013년까지 완만한 감소세를 피하지 못했다. 이를 시장의 침체로 해석하고 싶은 사람들도 있을 수 있으나 다른 한편으로는 지나치게 오른 주택가격이 적정수준으로 조정되는 것이라고 해석하고 싶은 사람들도 분명히 존재한다. 지금 이 글을 읽는 사람들 중에서 대출을 얻지 않고 서울에서 집을 구매할 수 있는 사람들이 얼마나 되겠는가.

주택시장이 정상으로 되돌아가는 것일지도 모르는데 정부는 위기라고 진단하며 주택시장의 안정화에 기여하여 온 여러 장치들을 꾸준히 제거하였다. 2015년 1월 서울의 아파트실거래가격지수는 134이다. 2006년 1월에 비해 34% 증가한 수치이다. 연평균 3%가 넘는 증가추세를 두고 시장이 침체되었다고 주장하는 것이 과연 옳은 것일까. 전세가격이 수억 원에 달하게 만드는 주택가격이 너무 높다고 해석하는 것이 옳은 것일까.

수도권 외 지방의 아파트 실거래가 : 65% 상승

주택보급률이 100% 수준에 근접한 상황에서 9년 동안 34% 정도의 가격 상승을 보이는 것도 결코 적은 수치라고 보기는 어려운데 수도권 외 지방의 아파트실거래가격지수는 2015년 1월 현재 165에 달한다. 2006년 1월에 비해 65%나 증가한 것이다. 이렇게 오르는 동안 일시적인 하락세도 많지 않았다. 상식적으로 주택가격이 오르기 위해서는 갑자기 인구가 증가하여 주택수요가 늘어나거나 소득이 늘어나서 물가를 끌어올리는 상황이어야 한다. 수도권 외 지방에서 주택가격이 65%난 증가할만한 요인이 있었는지 의문이다.