이슈진단(101) 기업형 임대주택(New Stay) 사업, 아직은 시기상조

민간임대주택 특별법 입법 요지

◎ 자가점유율이 지속적으로 하락하고, 임대차 방식은 전세에서 월세로 빠르게 전환됨에 따라, 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 민간임대시장의 불안이 심화되고 있음. 민간부문에서 임대주택의 공급을 증가시켜, 민간임대시장에서 야기되고 있는 주거불안문제를 해결하기 위한 것이 민간임대주택특별법의 입법취지로 보임

◎ 민간임대주택특별법의 핵심은 중산층을 대상으로 기업이 중심이 되어 대규모(건설형 300호이상, 매입형 100호이상)로 임대형 주택을 공급한다는 것임. 이를 위해 공급주체인 기업에게 저렴한 택지제공, 금융지원, 세금감면, 건축규제 완화 등 각종 혜택을 제공하여 기업형 임대사업을 육성하기로 함

◎ 2008년 금융위기이후에 심화되어온 양극화현상의 결과로 중산층도 경제적 어려움을 겪고 있는 현실을 감안했을 때, 중산층을 주거지원의 대상으로 삼을 것은 중요한 진전이라고 보임

◎ 하지만 저소득층에 대한 주택공급량이 줄어드는 효과가 나타나거나 주거의 공공성이 훼손되어서는 안 됨

◎ 개인인 소규모 임대업자와 비등록사업자가 압도적 비중을 차지하고 있어 임대시장의 불안정성이 높은 우리나라의 상황을 고려했을 때 임차인의 교섭력강화와 임대기간 장기화 등 임대시장의 성숙을 위해서는 규모를 육성하는 것도 하나의 좋은 방안일 수 있음

◎ 주택보급률이 103%를 넘은 상황에서 임대시장의 불안은 단순히 공급의 문제가 아니라 구조적 문제로 인식해야하고, 임대차시장을 포함하여 주거문제의 핵심은 저렴한 부담 가능한 주택의 부족임

 

민간임대주택 특별법의 쟁점

◎ 중산층을 정책대상으로 공적 자원을 투여하는 문제

– 양극화로 인한 중산층붕괴현상에 대한대응으로 몇 가지 전제가 충족된다면 바람직하다고 볼 수 있음

– 공공택지, 주택기금 등 공적 자원을 저소득 계층에 우선 투입하고 중산층지원을 이유로 지원이 축소 되선 안 됨

– 정부안에 의하면 기업형 임대주택의 대상이 되는 중산층을 3분위에서 8분위까지로 보고 있으나, 자가보유율이 50%를 넘는 상황에서 3분위에서 5분위까지를 지원대상으로 하는 것이 바람직함

– 하지만 이런 경우 임대사업에 참여한 기업의 수익확보가 가능할지 의문시 됨

◎ 민간임대주택 참여자에 대한 특혜가 공공기여에 비해 적정한가 여부

– 기업형 임대주택 지원방안은 다음 표 1과 같이 요약할 수 있음
– 민간임대주택 공급 기업에게 저렴한 택지제공, 금융지원, 세금감면, 건축규제 완화 등 각종 혜택을 제공할 뿐만 아니라 심지어 개발제한구역을 활용할 수 있게 하고, 개발대상 토지의 소유권 1/2이상을 확보하면 토지수용권까지 부여하고 있음

– 이러한 지원내용은 유럽이 대부분의 국가에서 시행되고 있는 사회주택지원 수준과 유사함(그림 2 참조)

– 기업형 임대주택은 종전 민간건설사가 건설한 공공건설임대주택보다 더 많은 혜택을 받음에도 주택공급에 관한 규칙배제, 분양전환시 임차인의 선취득권 배제, 초기 임대료 규제폐지 등 공공기여는 줄어드는 문제가 있음

– 공공택지공급을 저렴하게 받았거나 기금지원 받은 기업형임대주택이 특별한 제한없이 개발이익 등을 전취하는 것은 문제가 있음

– 기존 임대사업자의 대부분을 구성하고 있는 개인 소규모 임대사업자와의 형평성도 문제가 됨

– 그러므로 이와 같은 대폭적인 지원을 굳이 영리를 추구하는 기업을 통해 진행하는 것보다 LH・SH 등 공기업이 주도하여 리츠형태나 채권을 발행해서 진행하거나 공익을 추구하는 사회적임대사업을 적극 육성하는 것에 대해서도 검토할 필요가 있음