10분 만에 공공임대주택 이해하기(상)

– 청년주거지원 중심으로 파악해보는 공공임대주택 체계

제목이 거창하다. 솔직히 낚시성 제목임을 인정한다. 다만 이 글의 목표가 짧은 시간 안에 우리나라 공공임대주택 체계를 이해하는 것이라는 점만 알아줬으면 좋겠다. 이 글의 두 가지 핵심 키워드는 ‘청년주거지원’과 ‘공공임대주택’인데 청년주거지원을 위한 공공임대주택은 어떤 것이 있는 지 알아보는 과정을 통해 공공임대주택 체계를 이해하는 과정이 될 것이다. 먼저 두 가지 핵심 키워드의 개념에 대해 논의해보고, 공공임대주택 체계와 청년주거지원 정책으로서 공공임대주택의 범위에 대해 논의하며 10분 안에 읽으실 수 있도록 구성해보겠다.

1. 두 가지 핵심 키워드 ‘청년주거지원’과 ‘공공임대주택’의 개념

1.1 청년주거지원

그럼 ‘청년주거지원’의 개념을 논의하기 위해 이 단어를 ‘청년’, ‘청년주거’, ‘청년주거지원’으로 쪼개서 논의해보자.

청년은 나이를 염두에 둔 단어로 「청년기본법」은 19세 이상 34세 이하인 사람으로 정의

먼저, ‘청년’이다. 청년에 대한 정의는 화자에 따라 매우 다양하나 대게 20~30대를 포함한 나이를 염두에 둔 단어라는 공통점이 있다. 일단 이 글은 지난 8월부터 시행된 「청년기본법」의 19세 이상 34세 이하인 사람이란 정의를 기본으로 한다. 그런데 언론에서 청년주거를 말할 때 보통 청년과 혼용하는 단어로 대학생, 사회초년생, 신혼부부가 있다. 공공임대주택에서 대학생은 대학교에 재학 혹은 졸업 2년 이내인 자를, 사회초년생은 재직기간 합산 5년 미만인 자를, 신혼부부는 혼인신고 7년 미만인 자를 각각 의미한다. 하지만 엄밀하게 말해 이 단어들은 나이를 전제하지 않는, 계층을 가리키는 단어로 청년과 다른 개념이다. 반례로 40대 대학생, 50대 사회초년생, 60대 신혼부부는 해당 집단에서 비율이 낮을 뿐 분명 존재하고 실제 입주자격도 동일하게 주어진다.

그런데 아직 언론 등에서는 이 구분이 모호하다. 청년이란 단어를 사용하면서도 화자에 따라 대학생, 사회초년생, 신혼부부를 의미할 때가 많다. 이 때문에 청년주거지원으로 신혼부부 대상 공공주택이나 공적대출이 언급되고 집행되는 이상한 현상이 발생한다. 문제의 현상으로 지옥고(지하, 옥탑, 고시원) 거주 청년이 보도되면서 대책으로 신혼부부 대상 주거지원이 튀어나온다는 것이다. 참고로 2015년 인구주택총조사 기준 20~34세 중 한 번도 혼인해보지 않은 비율은 78.1% 다. 청년 중 상당수는 신혼부부일 수 없는데도 청년대상 공공자원이 신혼부부라는 특정 계층에게 배분되는 왜곡이 발생하고 있다. 이를 해결하기 위해서라도 청년의 개념을 명확하게 정의, 합의하고 따라야 한다.

‘청년주거지원’은 청년 시기의 주거환경이 사회적으로 바람직한 수준에 충분히 미치지 못하고 있다는 것, 이 상황에서 공공자원을 투입해야 할 사회적 명분이 존재한다는 것을 의미

다음으로 ‘청년주거’란 단어를 보자. 청년주거라는 단어가 존재하기 위해서는 청년 시기의 주거환경 특징이 있어야 한다. 이 시기의 주거 특성이 존재하지 않다면 이 단어 역시 존재이유가 불분명해진다. 청년 시기의 특징으로는 학업의 종료, 직업세계로 진출과 맞물려 성년으로서 권리를 행사할 수 있게 되고 기존 가구(보통 부모나 가족 등)와 분리, 독립하는 경험을 한다는 것을 꼽을 수 있다. 이로 인해 청년시기를 이행기라고 부르기도 하는데 상대적으로 성별의 차이, 빈부의 격차 등과 상관없이 맞이한다는 보편성이 강하다. 이행기인 청년들은 (기존 가구의 금전적인 지원이 없을 경우에) 대부분 기존 가구 대비 자산과 소득 수준이 낮지만, 학업의 종료와 직업세계로 진출을 위해 도시지역에서 거주하는 비율이 높다. 이로 인해 청년시기의 주거환경은 낮은 자산· 소득 수준대비 (주로 도시지역에서) 높은 주거비용을 부담하기 위하여 시설·면적 등에서 열악함을 보이는 특징이 있다.

마지막으로 ‘청년주거지원’은 이 시기의 주거환경이 사회적으로 바람직한 수준에 충분히 미치지 못하고 있다는 것, 이 상황에서 공공자원을 투입해야 할 사회적 명분이 존재한다는 것을 의미한다. 예컨대 최은영(2017)에 따르면 2000년 이후로 국내 전체 가구의 주거빈곤율은 29.2%(2000), 19.3%(2005), 14,8%(2010), 11.6%(2015)로 지속적으로 낮아지고 있지만, 서울 1인 청년가구의 주거빈곤율은 오히려 역행하여 31.2%(2000), 34.0%(2005), 36,3%(2010), 37.2%(2015)로 높아지고 있다. 이 같은 상황에서 청년시기가 가진 이행기라는 보편성에 더해 청년주거환경의 열악함이라는 시급성이 인정되어 공공자원을 투입해야 한다는 주장이 가능해진다. 물론 청년주거가 다른 사회문제와 비교했을 때 우선적으로 지원이 필요한 사회문제인지에 대해 다른 의견이 있을 수 있다. 그러나 이 글에서는 청년주거지원이 필요하다는 입장에서 논지를 이어나가고자 한다.

1.2 공공임대주택

다음으로 ‘공공임대주택’의 개념을 논의하기 위해 이 단어를 ‘공공주택’, ‘임대주택’으로 쪼개서 논의해보자.

공공주택은 공공주택사업자가 공공의 재정이나 기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택을 의미

먼저, ‘공공주택’이다. 공공주택은 공공주택사업자가 공공의 재정이나 기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택을 의미한다. 현행법(「공공주택 특별법」)에서 공공주택사업자로는 6가지 종류가 있는데 모두 정부 또는 공공기관으로 분류되거나 이들이 소유·과점하는 법인을 의미한다. 쉽게 말해 공공주택은 정부나 유관기관이 정부돈을 직접 지원받거나 싼 이자로 빌려서, 직접 짓거나, 기존에 있는 걸 사거나, 기존에 있는 걸 빌려서 공급하는 주택이란 뜻이다.

임대주택은 유상으로 빌려주는 것을 목적으로 운영되는 주택을 의미하며, 공공임대주택은 공공주택사업자가 임대를 목적으로 운영하는 공공주택을 의미

임대주택은 임대를 목적으로 한 주택을 말한다. 임대는 돈을 받고 빌려주는 것을 의미하며 임대주택은 유상으로 빌려주는 것을 목적으로 운영되는 주택을 의미한다. 한편 임차는 돈을 내고 빌리는 것을 의미하는데, 돈을 주고받으면서 무언가를 빌리고, 빌려주는 계약을 임대차라고 하고, 주택임대차보호법은 주택을 빌리는 것을 목적으로 돈을 주고 받는 계약관계를 보호하는 법이라는 의미가 된다. 임대차와 비교될 수 있는 개념으로 사용대차가 있다. 사용대차는 무상으로 무언가를 빌리고 빌려주는 계약이다. 무상이기 때문에 주택임대차보호법의 적용대상이 아니다.

흔히 공공주택이라고 하면 공공임대주택을 의미하는 경우가 많다. 그러나 공공주택은 임대주택이 아닌 분양을 목적으로 하는 경우(공공분양주택)가 있다. 마찬가지로 임대주택이라고만 해도 공공임대주택을 의미하는 경우가 많으나 민간 경제주체가 운영하는 민간임대주택도 있다. 그리고 소수의 사례로써 공공에서 주거용으로 임대하지만 주택이 아니기 때문에 공공임대주택으로 분류되지 않는 경우(행복연합기숙사 등)도 있다. 이처럼 공공임대주택이라는 단어 하나만 하더라도 개념을 정의하기 위해 생각보다 따져볼 관계가 많다. 굳이 이렇게까지 논의하는 이유는 우리가 어떤 정책을 논의할 때 정의가 명확하지 않아 발생하는 불필요한 낭비를 지양하기 위함이다. A를 얘기하는데 누군가는 B를, 누군가는 C를 떠올리는 상황을 미연에 방지하자는 것이다. 개념논의가 이 글의 주목적은 아니니 여기까지만 하고, ‘공공임대주택’은 공공주택사업자가 임대를 목적으로 운영하는 공공주택으로 정의하겠다.

분량조절 실패! (중)과 (하)를 기대해주세요!