서울시 주택가격 변화추이와 토지임대부 사회주택의 의의

이 보고서는 함께주택협동조합과 한국사회주택협회가 2019년 11월 14일에 주최한 ‘서울시 토지임대부 사회주택 운영 성과와 과제 토론회’에 발표한 자료를 재편집한 것입니다.

이 연구는 정부의 지속적인 부동산 안정화 정책에도 불구하고 서울시 주택가격의 상승은 멈추지 않고 있으며, 특히 서민을 입주대상으로 하는 중소형 주택의 가격이 가파르게 오르고 있고, 이로 인해 주택소유자와 일반 서민 사이에 불평등이 심화되는, 사회의 안정과 통합까지 위협하는 심각한 문제가 야기되고 있다는 문제의식에서 출발하였다.

서민들이 거주하는 지역의 한 주택을 사례로 분석하여 서민의 소득수준으로 해당 주택을 구매하는 데에 22년이 걸린다는 점을 밝혔으며, 주택가격을 토지가격과 건물가격으로 구분하여 현재의 주택가격에서 토지가격이 차지하는 비중이 76%가 넘는다는 점, 토지가격이 예금이자 등 시중금리보다 더 큰 폭으로 지속적으로 올라야 투자목적의 거래가 유지된다는 점, 이런 상황에 이르면 다주택자가 투자 금액의 두 배에 달하는 불로소득을 챙길 수 있다는 점, 이러한 불로소득은 결국 저소득층의 희생 위에 얻어진다는 점을 밝혔다.

2014년 1월부터 2018년 12월까지 5년간 서울시내 다세대·연립주택의 매매 실거래 사례와 전월세 실거래 사례를 바탕으로 실제 가격의 상승 수준을 분석한 결과 토지가격은 약 2배 증가하여 연평균 20.5%에 달하는 상승률을 보였으며, 전세의 경우 약 31% 올라서 연평균 7%의 상승률을 보일 정도로 주택가격이 크게 오르고 있다는 점을 분석하였다.

이러한 주택가격 상승에 대한 대응책으로써 사회주택의 가능성을 가늠하고자, 서울시 토지임대부 사회주택의 사업구조를 분석하여 잠재력과 현재 지원조건의 한계를 짚어보았다. 이와 같은 논의를 통해 얻을 수 있는 시사점은 다음과 같다.

첫째, 현재 토지임대부 사업에서 토지사용료로 책정된 토지평가액의 1~2%를 40년간 누적하면 토지평가액의 27~46%에 해당할 정도로 결코 적지 않은 수준이므로 사회주택의 주거비 경감효과를 늘리기 위해서는 다소 조정이 필요하다.

둘째, 토지를 오래 사용할수록, 즉 주택을 오래 사용할수록 사업비용을 서서히 분담할 수 있기 때문에 주거비 경감효과를 높일 수 있다. 따라서 국외의 사례나 국내의 IFC 등 해외자본 유치 사례(99년간 토지임대)에서 볼 수 있듯이 토지를 사회주택 용도로 장기간 사용할 수 있도록 제도를 마련할 필요가 있다.

셋째, 서울시처럼 이미 토지가격이 높은 수준에 도달한 경우에는 저소득계층이 부담할 수 있는 수준으로 사회주택의 임대료를 낮추기 어렵다. 따라서 소득수준이 낮은 계층이 사회주택에 입주할 경우 주거보조금을 지급하여 저소득 계층에게 사회주택에 입주할 수 있는 기회를 줄 필요가 있다. 주거보조금의 문제는 민간임대시장에서 임대료를 높이게 되어 주거복지효과가 사라진다는 점인데, 사회주택의 경우 공공의 기준에 따라 임대료가 제한되기 때문에 주거보조금이 오롯이 저소득계층의 주거편익으로 돌아가게 된다. 또한 이를 통해 자연스럽게 소셜믹스를 구현하는 효과도 얻을 수 있다.

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