[370호] 누구를 위한 전월세 정책인가

4·1대책 이후 가계부채 증가폭 확대, 2분기 17.5조 5.5% 증가

지난 1분기 증가세가 둔화되던 가계부채가 2분기 또 다시 큰 폭으로 증가하였다. 1분기 3조 가량 줄어들던 주택대출이 5.5조 늘어난 것을 비롯하여, 가계대출은 2분기에만 17.5조 증가하였다. 지난 4월1일, 양도세, 취득세 감면 등 각종 세제혜택을 골자로 한 정부의 부동산대책이 주택 임대시장을 불안하게 하고 가계부채만 증가시키고 있는 셈이다.

그리고 지난 20일 박근혜 대통령이 국무회의에서 “전월세 문제로 서민과 중산층의 고통이 크다”고 지적하자, 오늘(28일) 또 다시 전월세대책을 제시하였다. 주요 대책으로는 다주택자 양도세 중과세 폐지, 분양가 상한제 폐지, 취득세율 영구 인하, 국민주택기금 주택구입자금 대출 확대, 월세 세액공제 확대 등의 방안 등이 예상되고 있다.

이는 지난 4·1 부동산대책, 7·24 후속대책에 이어 현 정부 출범 6개월 만에 세 번째 부동산 대책으로 정부의 정책기조는 전혀 변함이 없다. 정부 정책의 목표는 주택 매매와 월세 임대에 각종 인센티브를 부여하여, 전세 수요는 줄이고 매매와 월세 수요를 늘리겠다는 의도다. 즉 지난 정부 실패한 ‘가격부양’ 위주의 거래활성화 정책을 그대로 답습하고 있다. 따라서 정부의 이번 부동산대책도 또 다시 실패할 것으로 예상된다. 즉 정부의 기대와 달리 매매가격은 하락 또는 정체하고 전세가격은 상승하는 부동산시장은 변하지 않을 것이다.

왜냐하면 2008년 금융위기 이후 주택시장을 둘러싼 거시경제 환경, 그리고 ‘주택’에 대한 소비자의 패러다임이 근본적으로 바뀌고 있기 때문이다. 즉 아직도 시대에 뒤떨어진 낡은 눈으로 부동산시장을 바라보고 있기 때문에 부동산대책은 실패할 수밖에 없다.

실제 2000년대 부동산 버블을 주도했던 서울 강남 아파트의 매매가격은 2007년부터 하락하기 시작하였다. 그러나 1999년부터 2006년까지 7년 동안 무려 평균 250% 상승하였다. 같은 기간 가계소득은 평균 62% 늘어나는데 그쳤다. 미국의 경우, 2000~2005년 주택가격이 폭등하던 시기 소득 대비 가격(PIR)이 3.48에서 4.69까지 증가하였다. 그리고 2011년 3.11까지 떨어진 후에야 주택시장에 거래가 조금씩 살아나기 시작하였다.

그러나 2008년 이후 주택가격이 떨어졌다고는 하지만, 전국 평균 PIR은 4.8, 서울은 9.4로 여전히 높은 상태다. 즉 거래가 활성화되기 위해서는 소비자들이 기대하는 수준으로 가격이 떨어지는 것이 필요조건이다. 특히 경제성장률 하락, 인구 고령화, 높은 가계부채, 주택 수요의 패러다임 변화 등을 고려할 때, 투기적 수요를 통한 가격부양은 결국, 임대시장을 더욱 불안정하게 하고 가계부채만 큰 폭으로 증가하는 악순환만 반복될 것이다.

실제 정부의 전월세대책은 다주택자와 건설업자를 위한 투기활성화 정책에 다름 아니다. 올바른 임대정책을 펼치기 위해서는 다주택자의 재산권 위주의 정책에서 임차인의 주거권과 인권을 보호하는 정책으로 바꾸어야 한다. 즉 주택소유 정책에서 주거복지 정책으로 전환해야 한다. 그 출발점은 전세수요 위축에 초점을 맞출 것이 아니라, 공공임대주택 공급을 확대하고 임대료 상한제 등 임차인을 보호할 수 있는 제도 개선에 초점을 맞추어야 한다. 따라서 경제민주화가 자본과 노동, 대기업과 중소기업의 힘의 불균형을 정부의 개입으로 회복하는 것을 의미하는 것처럼, 올바른 전월세대책은 극도로 불평등한 임대인과 임차인의 비대칭적 관계를 회복하여 ‘공정임대료’를 사회적으로 합의하는 것에 있다. 즉 전월세대책은 소유주가 아닌 세입자의 이익과 권리를 보호·강화하는 방향으로 실시되어야 한다.