[364호] 부동산 정책 실패가 부른 전셋값 상승

 

전세가격 상승률, 물가상승률의 2.6배

지난 4월11일 정부는 양도세, 취득세 등 각종 세제혜택을 골자로 한 부동산대책을 내세웠다. 그러나 정부의 의도와 달리 매매가격은 하락하고 전세가격은 상승하는 시장 상황은 변하지 않고 있다. 현 정권 부동산정책이 지난 정권 실패한 ‘가격부양’ 기조를 그대로 계승하고 있기 때문이다.
실제 2008년 금융위기 이후 전국의 주택가격은 10% 상승했지만 전세가격은 31% 상승하였다. 전국 전세가격 상승률은 동 기간 물가상승률(12%)의 2.6배에 달한다. 특히 서울 아파트 매매가격은 5.8% 하락했음에도, 전세가격은 37.5%나 상승하였다. 중·저소득층이 주로 거주하는 중소형 아파트의 전세가격은 43%나 급등하였다.

단기적으로 공급량을 조절할 수 없는 부동산이라는 자산의 특성상, 부동산가격은 주로 수요가 결정한다. 따라서 성장률, 인구 변화, 그리고 부채와 관련한 투기가 부동산시장을 좌우한다고 할 수 있다.
최근 5년간 경제성장률은 3% 이하로 떨어졌고 선진국경제의 장기침체는 회복될 기미가 보이지 않는다. 인구 변화를 보면, 일본이 1995년부터 생산가능인구가 감소하기 시작했다면, 우리나라는 4년 후인 2017년부터 감소할 것으로 추정되고 있다. 20년 전부터 일본이 겪어 온, 부채, 버블 붕괴, 장기 침체, 저성장, 저물가, 저금리 등 거시경제 현상이 결코 다른 세상은 아니다. 가처분소득 대비 가계부채 비율은 2012년 163.8%로 상승하였고, 원리금 상환 부담률은 18%까지 치솟았다. 지난 1사분기 민간소비는 전년대비 0.4% 하락할 만큼 가계부채가 경기침체를 장기화 할 수 있는 부담으로 작용하고 있다.

실효성 있는 전세대책 제시해야

현 정부는 ‘목돈 안 드는 전세’라는 아무런 실효성 없는 전세대책을 제시하였다. 전세가격 안정을 위해서는 다음 몇 가지 정책 전환이 필요하다.

첫째, 가격부양 기조에서 벗어나 가격 하향안정화, 주거중심 주택복지 정책으로 전환하는 것이 우선이다. 앞서 지적했듯이 대내외 경제환경에서 주택가격의 대세 하락은 피할 수 없는 현실이다. 따라서 주택가격 상승을 위한 정부의 잘못된 시그널과 부양정책이 멈추어야만 주택처분을 통한 가계부채 조정이 이루어질 수 있다. 미국의 예에서 보듯이, 결국은 주택가격 하락과 부채조정이 이루어져야만 부동산시장도 활성화 될 수 있다. 또한 지난 정부에서 사실상 중단된 공공임대주택 공급을 최소한 참여정부 수준으로 확대해야 한다.

둘째, 제도적으로는 전월세 가격 상한제 등 임대가격 안정화 대책을 마련해야 한다. 이를 통해 전월세 계약기간을 늘리고 전월세 인상률을 법으로 규제하여 임차인의 권리를 신장시켜야 할 것이다. 또한 2010년 기준, 전세 포함 LTV 비율이 70%가 넘는 전세 비중은 약 35.3%이며, 가구 수로는 34.1만 가구에 달한다. 최근 몇 년간 전세가격이 40% 가까이 폭등하였는데, 임대차보호법 상 소액임차보증금 보호대상의 보증금 한도는 서울의 경우, 7500만원 이하에 변제금 한도는 2500만원으로 변함이 없다. 전세가격 상승에 맞게 주택임대차보호법을 개정하여, 이른바 ‘깡통전세’에 시름하는 임차인을 보호해야 할 것이다.

셋째, ‘목돈 안 되는 전세’라는 선거용 대책을 중단하고, 국민주택기금 전세대출을 중산층까지 확대시켜야 한다. 전세자금 대출은 크게 국민주택기금과 은행 전세대출로 구분된다. 이 중 은행 전세대출 비중은 2008년 말 7%에서 2012년 6월 34.3%로 증가하였다. 이는 전세가격 상승과 국민주택기금 전세대출에 소득 및 한도 제한이 부과되기 때문이다. 예를 들어 근로자·서민 전세대출 소득 한도가 부부합산 5000만원 미만이기 때문에 이를 초과한 중산층은 은행을 통해 전세대출을 늘릴 수밖에 없다. 현재 은행 전세대출 금리는 5.4~5.9%로 국민주택기금의 근로자 전세대출 금리(3.3%)보다 2.1~2.6%p 높게 책정되고 있다. 국민주택기금 출자금을 늘려서라도, 근로자/서민 전세대출 한도를 늘리고 소득 기준도 완화하여 중산층까지 수혜를 받을 수 있는 금융복지를 실현해야 할 것이다.