토지공유제에 관한 전문가인 하나누리 동북아연구원의 조성찬 박사님이 <중국 민법전에 담긴 ‘도시 주택용지 자동연장’ 조항의 비판적 검토>(동북아 리포트, 제5호, 2020.6.8)라는 글을 발표하였습니다. 지난 5월 진행된 중국 전국인민대표대회(전인대)에서 통과된 민법전(民法典) 초안에 담긴 ‘도시 주택용지 (공공배정) 자동연장’에 대한 검토입니다. 간략한 내용을 소개하고 우리나라 주택정책에 시사하는 바를 정리하여 소개합니다.
서술배경 및 요지
- 중국 민법전에 담긴 ‘주택용지 자동연장’은 국가가 토지를 소유하고 수요자에게 배정하는 고유의 제도를 상징함
- 주택용지의 사용기간은 70년이며, 이 기간이 경과하면 국가가 다시 배정을 연장하여야 함. 이를 자동으로 한다는 것이 ‘주택용지 자동연장’의 개념
- 수요자는 국가로부터 토지를 배정을 연장받아 사용권을 계속 얻을 때 사용료를 일시납부하여야 함
- 이때 사용료가 적절한 규모로 책정되지 않을 경우 토지사용권은 토지소유권과 다를 바 없어지며, 현재 중국의 부동산 투기 등의 문제는 이와 연관이 높음
- 만약 사용료를 통해 부동산 문제에 국가가 적극적으로 개입(불로소득 환수 등)하고자 한다면 일반가구에 커다란 경제적 부담을 줄 수 있음
- 두 갈림길에서 중국 정부는 아직 명확한 결론을 내지 못하고 있음
저자의 주장
- 쑨원의 평균지권을 이어 받은 중국의 토지개혁은 본래의 취지를 잃고 실질적인 사유화로 흐르고 있음
- 적절한 토지사용료 책정 등의 조치 없이 토지배정이 자동화될 경우 부동산 문제 해결이 요원할 뿐만 아니라 토지사용권이 특권으로 변질되어 사회양극화를 더욱 심화시킬 것임
- 따라서, 토지가치를 적절하게 환수하는 방향으로 매년 사용료를 책정하여야 함
- 또한 부동산을 통해 얻는 불로소득에 대하여 적절히 조세하여야 함
- 토지사용료와 부동산 조세를 통해 조성된 재원은 기본소득으로 배분하여 양극화 해소에 사용하여야 함
국내 토지정책에 대한 시사점
- 국내 보수언론의 경우 중국의 부동산 문제를 사례로 들며 ‘토지공개념’을 환상이라고 매도하고 있으나,
- 저자가 지적하듯이 중국은 여러 사정으로 인해 토지공개념을 제대로 구현하고 있지 못하고 있음. 즉, 토지사용권을 얻은 개인(부동산재산권자)이 토지소유자와 유사한 특권을 누리고 있으며, 이로 인해 심각한 부동산 문제를 겪고 있음
- 이를 고려한다면, 국내의 토지정책은 부동산 소유자의 특권 중 불로소득의 최소화에 목표를 두어야 함. 불로소득은 사회양극화를 심화시키고, 이로 인한 일반 시민의 경제력 약화는 국가 전체의 소비력 약화로 이어져 시장경제의 효율성을 크게 저해할 것이기 때문임
- 따라서, 토지보유세의 도입과 이를 재원으로 한 기본소득에 대한 적극적인 논의가 필요하다고 볼 수 있음
- 한편으로는 공익적 사용을 목표로 하는 주체에게 토지를 공급하는 방안이 필요함. 서구에서 주택공급의 주요 주체로 일반화된 주택협동조합이 이의 적절한 사례일 수 있음. 조합원에게 주택을 임대하는 것을 사업으로 하는 주택협동조합은 주택의 실제 수요자인 조합원의 구성체이므로 주택가격을 높여 이윤을 취할 이유가 없으므로 토지의 공익적 사용을 구현할 가능성이 높음. 공공이 다주택자에게서 주택을 매입한 후 이를 주택협동조합처럼 공익적으로 사용할 주체에게 임대하는 제도(토지임대부 사회주택, 토지지원리츠 사회주택 등)를 활성화할 필요가 있음
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[하나누리 동북아연구소]중국 민법전에 담긴 ‘도시 주택용지 자동연장’ 조항의 비판적 검토
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