“가계부채와 부동산 대출규제” 아젠다 소개정부와 여당이 최근 부동산 대출규제를 완화하려는 움직임을 보이고 있습니다. 지나치게 부동산 시장이 침체되어 있어 거래를 활성화해야 한다는 논지입니다. 하지만 아파트를 중심으로 이미 과도하게 부동산 가격이 올라 있는 상황에서 또다시 거품을 만드는 것은 아닌지 우려가 됩니다. 부동산 거품은 가계부채와 함께 성장했다는 ‘업보’를 지고 있습니다. 지금 부동산 거품을 유지하는 정책을 취한다면 이미 상당한 수준에 오른 가계부채를 더욱 부채질하여 위기를 초래할 수도 있습니다. DTI 규제 완화가 자칫 가계대출이라는 폭탄을 건드릴 수 있다는 점에 대해서 함께 고민해 보았으면 합니다. 1. 정부 DTI 규제 완화, 부동산 거품 조장하는 것정부에서 고려 중인 규제완화 정책은 DTI 한도를 완화하는 데 초점을 두고 있다. 대출규제의 양대 수단으로 LTV와 DTI가 있다. 그 중 LTV의 경우 규제를 완화해도 부동산 거래 활성화로 이어질 가능성은 낮다. 우리나라 부동산 가격은 이미 지나치게 높기 때문에 LTV 규제 한도에 걸려서 대출을 못 받는 경우는 별로 많지 않기 때문이다.반면 DTI는 소득대비 부채비율로써 가계대출 확대로 이어질 가능성이 있다. 한국 가계부채의 최대 취약점은 소득에 비해 너무 많은 부채를 지고 있다는 것이다. 이는 DTI 규제 한도에 걸려서 대출을 받지 못하는 사례가 많이 있으며, 이 규제를 완화할 경우 대출이 증가할 수 있음을 뜻한다. * LTV (주택담보대출비율) : 주택담보가치 대비 부채 상환능력 비율을 말한다. LTV가 낮아질수록 대출 가능한 금액이 줄어든다. 2009년 7월 7일 이후 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)에만 적용되던 것을 서울과 수도권 전 지역으로 확대하여 강남 3구는 40%, 그 외 지역은 50%를 적용하고 있다. * DTI (총부채상환비율) : 소득 대비 부채 상환능력 비율을 말한다 DTI가 낮아질수록 대출 가능한 금액이 줄어든다. 2009년 9월 9일 이후 서울 강남 3구에만 적용되던 것을 서울과 수도권 전 지역으로 확대하여 강남 3구는 40~50%, 그 외 서울 지역은 50%, 경기와 인천은 60%를 적용하고 있다.정부와 여당은 DTI 규제 완화는 침체된 부동산 시장을 활성화하기 위한 조치라고 주장한다. 그러나 새사연은 DTI 규제가 가져올 것은 ‘거래 활성화’가 아니라 ‘거품 조장’일 뿐이라고 본다. 이는 이미 전문가들 사이에서는 상식이다. 다른 나라의 DTI 규제와 비교해 보면 분명히 확인할 수 있다.○ 새사연의 정책 브리핑(브리핑) DTI 한도는 규제가 아니라 상식이다.*출처: 새사연2. 최근 부동산 시장 침체는 ‘버블지역’의 가격하락이 주도부동산 시장이 침체기에 있다는 사실은 누구나 다 공감하고 있다. 하지만 현재의 침체기는 이미 오랜 기간 한국사회가 매달려 온 ‘부동산 광풍’의 당연한 결과임을 분명히 인식해야 한다. 특히 IMF 이후 금융기관에 자율성이 대폭 부여되면서 금융기관들이 수익성 높은 대출 상품에만 집중하는 현상을 그대로 방치한 결과이다. 여기에 더해 강남3구를 중심으로 하는 이른바 ‘버블세븐’ 지역이 전국의 부동산 가격 상승을 주도한다는 한국사회만의 특징도 한 몫 하였다.현재의 부동산 시장 침체는 전국적인 현상이지만, 특히 ‘부동산 필패’의 진원지인 버블세븐 지역이 주도하고 있다. 과열을 부추겼던 지역에서 먼저 하락이 발생하고 있는 것이다. 정부는 부동산 가격 하락을 막기 위해 DTI 규제를 완화하고 싶지만, 이에 대한 반대가 만만치 않자 버블지역은 빼고 선별적으로 완화하는 것을 검토 중이다. 하지만 버블지역의 가격을 떠받치지 않는 한 장기적인 부동산 침체는 피할 수 없어 보인다.3. 부동산 시장 침체 보다 가계부채가 심각하다그런데 지난 해 9월 이후 DTI 규제가 강화되었음에도 불구하고 주택담보대출은 가파르게 증가해 왔다. 실제로 상반기 가계대출 증가분의 78%가 주택담보대출로 나타났다. 지난 해 증가한 가계부채 16조 가운데 약 12조가 은행권과 비은행권의 주택담보대출이었던 것이다. 2004년 이후 최대 폭의 증가이다.규제는 강화되고, 부동산 거래는 활발하지 않았음에도 불구하고 가계대출이 늘어난 이유를 찾아 빨리 대책을 세워야 할 것으로 보인다. 이는 결국 중간분위 이하의 소득계층에서 주택구입이 아니라 생활자금 등의 용도로 대출을 늘렸을 가능성을 의미하기 때문이다. 이 경우 가계의 현금흐름 건전성이 악화된 상태에서 가계부채 부담이 악화되는 상황으로 해석된다.○ DTI 규제 이후에도 꾸준히 늘어나는 주택담보대출 비중(그림) DTI 규제 이후 주택담보대출 비중 추이*출처: 연합뉴스 따라서 정부는 부동산 시장이 아니라 ‘가계경제의 건전성 회복’을 정책의 최우선 순위로 두어야 한다. 그런 의미에서 가계에 이로운 것이 아니라 건설업계에 이로울 뿐인 DTI 규제 완화는 당연히 즉각 중단되어야 한다.4. DTI 규제 완화에 대한 전문가들 의견한 금융위 관계자는 “두 달 전만 해도 가계부채 문제를 해결해야 한다고 법석을 떨었는데, 갑자기 DTI 규제를 풀어야 한다고 주장하니 솔직히 당혹스럽다”고 말했다. 금융연구원 장민 국제거시금융연구실장은 “DTI는 집값을 잡는다기보다는 가계의 채무구조를 건전화하는 정책”이라며 “집값을 살리겠다고 DTI 규제를 푸는 것은 바람직하지 않다”고 지적했다. 현대경제연구원 임상수 연구위원도 “앞으로도 가격 하락시 정부가 도와줄 것이라는 나쁜 선례를 만들고 투기 광풍을 일으킬 수 있다”며 “그동안 집값이 급등한 사실을 도외시하고 최근 하락세만 고려해선 안된다”고 말했다.건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “지금 집이 안팔리는 것은 대출규제 보다는 집값이 오를 것이라는 기대감이 없기 때문”이라며 “DTI 일부 완화만으로 주택거래량이 크게 늘지는 않을 것”이라고 말했다. 김 소장은 그러나 “주택시장이 심리적 영향이 큰 만큼 규제 완화의 강도에 따라 심리적으로 받아들이는 효과가 다를 수 있다”면서 “극도로 위축됐던 매수심리는 어느 정도 회복될 수 있다”고 말했다.※ 새사연에서 발표한 각종 관련 보고서와 칼럼은 “이 아젠다의 다른 보고서”를 참조해 주십시오.