10분 만에 공공임대주택 이해하기(중)

– 청년주거지원 중심으로 파악해보는 공공임대주택 체계

2. 공공임대주택의 체계

공공임대주택의 구분을 법령, 통계, 브랜드의 세 가지 기준으로 구분하여 살펴보고자 한다. 입체적으로 볼 때 공공임대주택 체계를 이해하는 데 좀 더 도움이 될 것이다.

2.1 법령상 구분

현행 공공주택 특별법 시행령 제2조(공공임대주택)는 공공임대주택으로 7종류를 명시하고 있다. 7종의 공공임대주택 명칭과 법령상 정의는 아래와 같다.

1. 영구임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택

2. 국민임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택

3. 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택

4. 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택

5. 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택

6. 기존주택매입임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택

7. 기존주택전세임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택

모든 법령과 정책은 그것이 수립되는 데 있어 고유의 사회적 맥락이 있고, 공공임대주택 역시 마찬가지다. 공공임대주택 체계를 이해하는 데 있어 7종의 공공임대주택 종류별 도입 과정에 대한 사회적 맥락을 살펴보는 것이 좋을 것이다. 그러나 저자의 무능으로 인해 (읽는 속도 기준으로) 10분 이내에 이를 모두 다루는 것은 역부족이고, 관심있는 분들은 따로 찾아보시길 권한다. 그런데 문제는 현실에서 실제로 운영되고 있는 공공임대주택은 7종류가 넘는다는 것이다. 일단 문제 현상을 확인하기 위해 통계(임대주택통계)를 통해 공공임대주택을 구분해보자.

2.2 통계상(임대주택통계) 구분

자료 : 임대주택통계(2018)

위 표는 임대주택통계(2018)에서 공공부문(공공임대주택)만 발췌한 것이다. 표에서 국내 공공임대주택은 157만호라는 점을 확인할 수 있는데 참고로 같은 해 전체 주택의 숫자가 2,081만호라는 점을 고려할 때, 국내 공공임대주택 재고율은 7.5%( 157 / 2081 ≒ 0.075 )는 이렇게 계산된다. 표에는 법령에 표시되지 않는 유형도 몇 가지 보인다. 오랜만에 동심을 떠올리며, 다음 중 알맞은 것끼리 짝을 맞추어 보십시오.

정답은 다음과 같다.

1. 영구임대주택 – ①영구임대
2. 국민임대주택 – ③국민임대
3. 행복주택 – ⑩행복주택
4. 장기전세주택 – ⑦장기전세
5. 분양전환공공임대주택 – ④10년임대 & ⑤5년임대
6. 기존주택매입임대주택 – ⑨기존주택매입임대
7. 기존주택전세임대주택 – ⑧전세임대

대부분 법령과 명칭이 비슷하거나 같지만, 통계에서는 5. 분양전환공공임대주택이 ‘④10년(임대 후 분양전환)임대’와 ‘⑤5년(임대 후 분양전환)임대’로 구분되어 집계된다는 점, 새롭게 ②50년임대와 ⑥사원임대가 등장한다는 점이 다르다. ②50년임대와 ⑥사원임대의 경우 현재 일반적으로는 추가 공급이 이뤄지지 않고 운영만 되고 있어 법령에서는 제외되어 있지만, 통계에는 등장한다. 물론 ②50년임대 중 정비사업조합(지자체) 유형은 세간에 ‘재개발매입임대아파트’로 알려져 있고, 의외로 서울에서 가장 숫자가 많은 공공임대주택 유형으로 현재도 신규 공급이 꾸준히 이뤄지고 있다. 그러나 철거세입자에게 우선적으로 공급되기 때문에 일반에 비교적 덜 알려져 있고 통계에서만 ②50년임대로 분류되고 있다.

한편, 위 표에서 두 번째 행을 보면, 공급주체로 지자체(주로 SH공사 등 지방공기업), LH(한국토지주택공사) 등이 구분되어 있다. 앞서 간략히 언급했듯이 법령에서 규정하고 있는 공공주택사업자는 6종류가 있는데, 통계도 사업자별로 구분되어 집계되고 있는 것이다. 흥미로운 점은 실제로 같은 종류의 공공임대주택이라고 할지라도 사업자별로 입주자 모집 등 운영방식이 묘하게 다 다르다는 점이다. 예컨대 똑같은 서울 내의 행복주택이라고 하더라도 사업자가 지방자치단체(ex. 노원구), LH공사, 지방공기업(SH공사)이냐에 따라서 모집공고문이 공지되는 홈페이지가 다 다르고 주택관리방식도 다른 경우가 있다.

이로 인해 발생되는 문제점이 있다. 대표적으로 예비입주자들이 공공임대주택에 관한 정보를 습득하기 어렵다는 점이다. 서울시 노원구에 거주하는 시민을 예로 들자면 노원구(서비스공단) – LH공사 – 서울시(SH공사) 각각의 홈페이지를 통해서 공공임대주택의 정보를 수집해야 하지, 통합적으로 접근하기 쉽지 않다. 극단적으로는 법령상 7종의 공공임대주택을 6종의 공공주택사업자가 모두 각각 운영하면, 예비입주자는 단순계산으로 42가지 ( 7 × 6 = 42 ) 경우까지 고려해야 한다.

이와 같은 상황에서 정보의 비대칭성이 쉽게 발생하게 되고, 정보습득 능력이 앞선 이들이 그렇지 못한 이들보다 공공임대주택에 대한 접근성이 높아지게 된다. 공공임대주택이 필요한 계층일수록 정보습득 능력이 떨어질 것이라는 점을 감안할 때 이는 공공자원 배분의 왜곡으로까지 이어질 수 있는 심각한 문제다. 게다가 최근 들어 지자체 사업자들을 중심으로 각종 브랜드를 도입하여 자신들이 운영하는 공공임대주택을 마케팅하는 경우가 있다. 물론 지방분권이란 차원에서 이를 긍정적으로 평가할 수 있겠으나, 예비입주자 입장에서는 혼란만 가중될 수 있는 상황이다. 이에 대한 서술은 다음 단락에서 이어가겠다.

2.3 브랜드로 구분

다음은 소위 청년대상 공공임대주택이라고 일컬어지는 유형의 홍보자료다. 이번에는 각각 홍보대상이 되는 법령상 공공임대주택 유형을 맞춰보십시오.

위 사례 중 주택의 종류가 아파트라면 대개 행복주택, 다가구·다세대주택이면 기존주택매입임대주택에 해당된다. 예외적으로 국민임대주택을 활용한 경우도 소수 있는 것으로 알려져 있다. 문제는 예비입주자 입장에서는 무엇이 브랜드 명칭이고 무엇이 공공임대주택 명칭인지 구별하기 쉽지 않다는 점이다. 예컨대 도전숙이라는 브랜드를 접하는 예비입주자는 이것이 (주로) 기존주택매입임대주택인지 알기 어렵고, 별도의 공공임대주택 유형으로 착각하기 쉽다. 심지어 한 가지 브랜드에서 두 가지 이상의 공공임대주택유형을 활용하는 경우도 있어 더욱 헷갈린다.

지금까지의 논의를 정리하자면 현재 공공임대주택 체계에서 예비입주자가 공공임대주택에 접근하기 위해서는 단순계산으로 42가지 ( 7종의 공공임대주택 × 6종 공공주택사업자 = 42가지 ) 경우를 고려해야 하는데다 α개의 브랜드까지 42 + α 가지 경우를 고려해야한다. 이 정도 상황이라면 공공임대주택에 대한 진지한 학습이 필요할 정도다. 그럼 다음 단락에서는 이 글의 목적인 청년주거지원정책으로서 공공임대주택의 범위에 대해 논의하겠다.

분량조절 대실패..! (중상), (중하)로 나눌까 진지하게 고민했..지만 아무튼 마지막 (하)를 기대해주세요!