8.28 부동산 대책, 정책효과 전혀 없다

By | 2018-07-02T18:32:47+00:00 2013.11.15.|

8.28 대책이후 전세가격 상승은 멈췄나?부동산 시장이 침체된 가운데 올해도 전세가격이 계속 오르자 박근혜 정부는 국민들에게‘전세 들어가지 말고 차라리 집을 사라’는 공개적인 신호를 보내기 시작했다. 주택 매매에 따르는 세금을 감면해주고 초저금리의 금융대출을 늘려주는 혜택(?)을 베풀면서 정책적으로 이를 지원한 것이다. 지난 8.28 부동산 대책이 그렇고, 그 전에 내놓았던 4.1 대책도 마찬가지다. 이 정책이 집 있는 부유층의 유동성을 높여주기 위한 것이었는지, 정말 집 없는 서민의 내 집 마련 꿈을 실현해주기 위해서였는지, 아니면 정부의 경기부양 실적을 올리기 우해서였는지는 두고 보면 알 일이다.어쨌든 8.28 대책이 나온 지도 두 달이 훨씬 지났다. 그렇다면 정부가 내걸었던 효과는 있었을까? 효과를 검증할 가장 중요한 지표는 아무래도 전세가격 상승이 멈췄는가 하는 점일 것이다. 그런데 4.1대책과 8.28 대책에도 불구하고 일단‘매매 값 대비 전세가격 비율’ 상승추세는 전혀 완화되지 못했다. 서울 아파트 기준으로 전세가격/매매가격 비율은 60.1%로 상승했고 전국적으로는 65.9%까지 올라갔다. 2000년대 초반의 최고점에는 아직 미치지 못하지만 거의 근접해 가고 있는 것이다.(그림 1 참조)그럼 구체적으로 매매가격과 전세가격 변동이 각각 어떻게 변한 것일까? 우선 매매가격의 변동은 크게 눈에 띄지 않는다. 다만, 서울과 수도권에서 그동안 규모에 관계없이 주택가격이 하락해왔었는데, 최근에는 중, 소형 중심으로 하락추세가 일시 멈추었다는 점이 눈에 띌 뿐이다. 반면 전세가격 상승률은 더 가파르게 올라가고 있는 중이다. 지난해 10월에는 1~2%정도 상승세를 보이던 전세가격이, 올해 10월에는 규모를 막론하고 5~7%의 상승률을 보일 정도고 상승추세가 오히려 더 가팔라졌던 것이다. 당연히 전세가격/매매가격 상승의 원인은 약간의 주택가격 상승을 훨씬 뛰어넘는 전세가격 상승에 있다.결국, 현재까지의 결과만 놓고 보면 전세수요를 매매 수요로 전환하여 전세가격 폭등을 막겠다는 정부정책 효과는 아직 나오지 않고 있는 것이다. 이는 9월 이후 매매 거래가 그다지 활발하게 늘지 않았다는 점에서도 확인된다. 물론 매매 거래가 9,10월에 들어서서 다소 활발해진 것은 사실이다. 하지만 4.1대책 직후에도 약 2~3개월 정도 일시적으로 매매 거래가 활발하다가 다시 위축되었다는 점을 감안하면 매매 활성화가 앞으로도 지속될 것인지 판단하기에는 아직 이르다.또한 일부에서는 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 분양가 상한제 축소, 리모델링 수직증축 허용, 취득세율 영구 인하 등 국회에 계류돼 있는 관련 법안들이 아직 통과되지 못해서 정책효과가 나오지 않고 있다는 불평도 있다. 그러나 이명박 정부 이후 계속되어온 각종 매매 거래 세제 완화나 금융규제 완화, 건축규제 완화가 일시적인 효과밖에 없었음을 상기해 볼 때, 지금 국회를 통과한다고 해서 영향이 있을지는 미지수다.전세수요가 매매수요로 전환되지 않는 이유그렇다면 어디에 문제가 있었을까? 이와 관련하여 최근 한국은행이 발표한 <<금융 안정 보고서>>에는 중요한 내용을 담고 있다. 금융안정보고서를 참조하면서 우선 수요상황을 살펴보자. 수요 차원에서 보면 현재 구매 수요나 월세 수요보다는 전세 수요가 늘어나고 있다는 것이 일반적인 견해다. 신혼 부부 등 신규 수요자들이 전세를 선호할 뿐만 아니라, 기존 전세 세입자들도 월세는 물론 주택 매입으로 수요를 바꾸지 않고 계속 전세 유지를 원하기 때문이며 기존 월세 세입자들도 전세로 전환하길 원하기 때문이다.(그림 2 참조)이런 상황에서 정부 정책은 전세 수요자를 매매 수요로 돌림으로써 전세 수요를 줄이겠다는 것이다. 그리고 그 이유로 전세가격/매매가격이 급격히 올라가고 있기 때문에 “돈을 조금만 보태주면 전세 수요자들이 차라리 집을 사게 될 것”이라고 꼽고 있다.그런데 이 같은 정부 정책은 두 가지를 고려하지 않고 있다. 첫째는 서민들이 늘지 않는 소득에 비해 여전히 막대한 가계부채 부담을 지고 있기 때문에, 그것이 얼마가 되었든 전세 살던 것을 주택 구입으로 바꾸기 위한 추가적 금융 부담을 감수하기가 여전히 어렵다는 것이다. 지금까지 위험수위에 도달한 가계부채가 제대로 조정을 못한 부담을 어느 정도 털지 않으면, 빚 얻어 주택을 구입하라고 권고하는 정부정책이 제대로 실효를 거두기 어렵다는 것이다.둘째, 더욱 중요한 것은 여전히 주택가격 상승에 대해 누구도 확신하지 않는다는 점이다. 설사 전세 살던 세입자들이 무이자로 대출받아 집을 구입하겠다고 결심한다 해도, 빚 얻어 장만한 집값이 떨어지면 어떻게 될까? 자산 가치 하락을 감수해야 함은 물론 잘못하면 LTV(담보인정 비율)이 올라가면서 당초 예상했던 것보다 빠르게 원금 상환압력이 닥칠 수도 있다. 이렇게 되면 낮은 이자 부담이라고 하는 이득이 무색해지게 될 것이다.수요자(세입자) 입장에서 요약을 해보면 결국 소득에 비해서 주택을 구입하는 가격이 여전히 너무 높다. 동시에 월세 부담이 전세에 비해서 높기 때문에 전세를 찾고 있는데 그나마 전세가격이 폭등하고 있는 중인 것이다. 모든 가격의 기준이 되는 주택 구입가격이 여전히 높은 상황에서 추가적인 가격하락이 필요하다는 것이고, 너무 빠른 전세가격 상승률에 대해 시장가격에만 맡기지 말고 규제를 해주던지 월세 임대의 추가적인 하향 안정화가 필요하다는 것이다. 이런 상황에서 오직 전세수요를 매매 수요로 바꾸는 정책만을 고집해서는 세입자들을 만족시킬 수 없을 것이다.(표 및 그림을 포함한 보고서 전문은 다운로드를 하셔야 보실 수 있습니다.)*보고서 전문을 보시려면 PDF 아이콘을 눌러 파일을 다운로드 받으시기 바랍니다.

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