주택의 경제적 속성 ▷ 주택은 토지와 그 위의 구조체라는 명확하게 구분할 수 있는 두 개의 요소로 구성되어 있다. 토지는 부동산이며 영구히 변하지 않는 불변성을 지닌다. 또한 토지는 공급량을 늘리기 어려운 한정된 자원으로써 그 수요의 증가에 따라 희소성이 증가한다. 토지는 이 두 특성으로 인해 수요가 줄지 않는 한 시간이 경과함에 따라 지속적으로 가치가 증가하는 경향을 보인다. 지속적 가치의 증가라는 속성은 토지의 담보물로써의 가치를 높이는 요인이다. 일반적으로 <집>이라고 인식되는 구조체는 시간이 경과함에 따라 노후가 진행되는 가변자산 또는 소모품이다. 구조체를 구성하는 재료의 질과 관리노력의 수준에 따라 편차가 발생하지만 상업적으로 규격화 되어 대량 생산된 집은 건축된지 20~30년이 경과하면 노후주택으로 분류되는 경우가 많으며, 주택재건축 이슈의 원인이 여기에 있다. 이처럼 주택은 기본적으로 자산이므로 재산권의 목적물이라는 속성을 지닌다.

주택의 사회적 속성 ▷ 주택은 생활에서 인간의 존업성을 지키기 위해 필요한 기본요소이다. 따라서 민주주의를 표방하는 국가에서는 주거권을 기본권으로 보호하고 있다. <대한민국헌법>에서 주거권과 관련되는 조항을 찾아보면 다음과 같다.

<14조> 모든 국민은 거주·이전의 자유를 가진다.
<16조> 모든 국민은 주거의 자유를 침해받지 아니한다.
<17조> 모든 국민은 사생활의 비밀과 자유를 침해받지 아니한다.
<34조①항> 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다.
<35조①항> 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다.
<35조③항> 국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.

동일한 주택에서 파생된 재산권과 주거권이 항상 같은 사람에게 귀속되는 것은 아니다. 대표적으로 임대주택의 경우 재산권은 해당 주택 및 토지의 소유자, 주거권은 해당 주택의 임차인에게 귀속된다. 과거에는 주거권에 비해 재산권을 우선시하는 분위기였으나 최근에는 사회적 약자의 주거권이 점차 강화되고 있는 추세이다. <대한민국헌법 23조②항> 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다는 규정을 따르자면 일방적으로 저소득층의 주거권을 제약하는 주택소유자의 재산권 행사를 법률로써 제한하는 것은 정당하다고 볼 수 있다. 같은 맥락에서 서구 선진국에서는 임대료를 필요 이상으로 올리지 못하도록 임대료의 상한을 제도적으로 규정하는 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 한편 UN HABITAT(2009)는 주거권 보호에 대한 국제기준을 정하고 있는데 대표적인 내용은 다음과 같다.

<적절한 주거에 대한 기준> 국가는 적절한 주거를 누릴 권리에 관한 최소한의 기준을 가지고 있어야 함
<보호의 의무> 1)국가는 민간 부문의 제3자에 의해 적절한 주거에 대한 권리가 훼손되는 것을 막아야 하며, 이를 위한 법적 혹은 기타의 수단을 가지고 있어야 함. 2)국가는 주거권의 향상을 위해 주택시장과 임대시장을 규제해야 함
<실현의 의무> 국가는 적절한 주거권의 완전한 실현을 위해, 법적·행정적·재정적·사법적 수단을 채택해야 함

주택의 사회경제적 변형Ⅰ : 영리주택 ▷ 영리주택은 주택의 경제적 속성인 재산권의 극대화를 위한 변형이다. 상업적으로 대량의 주택이 공급되는 메카니즘이라고 이해할 수도 있다(그림2). 주택가격의 형성을 이론적으로 추적하면, ①주택을 짓기 위한 토지확보에 소요되는 토지원가와 ②집을 짓기 위해 소요되는 건축원가가 존재하며, ③토지원가와 건축원가를 합한 주택원가에 ④투자자, 금융자본(주택대출 등), 개발업자, 건축업자, 중개사 등의 이윤이 합쳐진 것이 주택가격이 된다. ⑤주택가격은 결국 거주자의 주거비용과 같은데, 주거비용은 ⑥주택을 구매하는 사람이 지불하는 매매대금, ⑦주택을 임차하는 사람이 지불하는 임대료, ⑧대출 등을 통해 비용을 마련할 때 소요되는 이자 등으로 구성된다. 결국 거주자가 주택원가뿐만 아니라 주택과 연관되어 있는 여러 주체들의 이윤까지도 온전히 부담하는 구조의 주택이 영리주택이다. 시장에서 가장 효율적으로 가격이 결정된다고 보는 시장가격가설에서는 이윤은 공급자와 수요자의 교섭에 따라 한계수준에서 결정된다고 주장된다. 하지만 주택시장에서는 다주택소유자가 존재하므로 독과점 혹은 매점매석과 같은 시장기능을 떨어뜨리는 현상이 발생하기 때문에 수요자의 가격교섭권은 사실상 소멸된다. 이에 따라 과도한 이윤이 형성될 우려가 있으며, 이로 인해 영리주택 위주의 사회에서는 경제적 약자의 주택문제가 발생한다. 일반적인 소득으로 감당하기 어려운 주택매매가격, 끊임없이 치솟는 임대료 등의 문제는 영리주택에 따라 파생되는 근본문제이다.



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