[목 차]1.부동산 문제가 반환점을 돌다.2. 부동산 매매시장과 임대시장의 뚜렷한 변화3. 투자 수익 아닌 주거비용을 접근하자4. 주거비용과 주거 양극화 해소 방법은?5. 주거 복지로 가는 길.[본 문]1. 부동산 문제가 반환점을 돌다2012년 4.11 총선 선거운동이 본격화되었다. 접전이 많아 경쟁이 치열하다. 이럴 때면 의례히 각 지역마다 무수한 개발 공약이 쏟아져 나왔다. 그런데 올해는 다르다. 물론 영남권 공항건설 공약 등 일부에서는 여전히 개발 공약이 맹위를 떨치고 있지만, 2008년 서울에서 뉴타운 공약 광풍이 불었던 것을 감안하면 4년 만에 분위는 완전히 뒤바뀌고 있다. 부동산 시장과 주택 문제에 대해 세상이 변하고 국민의 생각이 달라지고 있음을 암시해준다. 부동산 시장과 금융시장, 그리고 사교육 시장은 2000년대 내내 가장 위험하고 변동성이 심한 세 가지 시장이다. 원래 모두 공적인 사회 서비스 성격이 있는 영역이지만 신자유주의 시장화 논리에 편입되었다. 그리고 부동산과 금융, 사교육이 모두 만났던 공간이 바로 강남이었다. 강남의 사교육 신화와 부동산 불패 신화는 그렇게 만들어졌으며 최근까지 강남은 사교육 경쟁 선도 지역, 부동산 투기 진원지가 되었다. 그런데 최근 강남의 집값이 떨어질 뿐 아니라 교육열풍도 수그러들고 있다는 소식까지 들린다. 이 또한 과거와 확연히 달라지고 있는 점이다. 개발독재의 시대의 고도성장 신화가 더 이상 통할 수 없듯이, 부동산 불패 신화도 영원할 수는 없다. 부동산이 발화점이 되어 터진 2008년 글로벌 금융위기 이후 한국과 세계의 부동산 시장은 더 이상 과거의 모습을 유지시킬 수 없는 새로운 환경 변화를 맞게 되었다. 그 결과 부동산시장에서 근본적인 변화를 압박하는 요인들이 발생하고 있는 것이다. 그 결과가 지금 달라진 총선 분위기다. 그러면 어떤 변화 요인들이 생겨나고 있는가. ① 우선 세계적인 주택 거품 붕괴로 인한 교훈과 그 여파는 상당 기간 동안 세계 부동산 시장에서 투기적인 붐을 만들기 어렵게 할 것이다. 거품을 주도했던 미국 주택시장은 2012년까지도 바닥을 지났다는 확신이 없는 상황이며 영국, 아일랜드, 스페인을 필두로 한 유럽도 유사하다. 중국과 동아시아가 일정한 성장 동력을 배경으로 물가도 상대적으로 높게 유지되고 부동산 가격도 상승추세를 타고 있지만 이를 억제하기 위한 정책당국의 긴장이 상당한 만큼 거품이 만들어질 가능성은 희박하다. 특히 부동산 시장의 활황에 연료를 공급해왔던 금융 시스템이 붕괴된 상황에서 또 다시 첨단 금융기법과 부동산 대출을 엮어서 금융을 팽창시키기는 쉽지 않을 것이다. 우리나라도 예외일 수 없다. ② 인구와 가구 구조의 대변화가 시작되었고 이것이 과거처럼 주택을 대규모로 장기공급해온 구조를 더 이상 불가능하게 하고 있다. 이미 주택 보급률이 100%를 넘어간 상황에서 2010년부터 베이비 붐 세대의 은퇴가 시작되었다. 2015년부터는 주택 주요 수요층인 40~50대 인구 비중도 감소할 전망이어서 더 이상 구매능력을 가진 대량의 수요층이 매년 확대되기는 어렵다. 2010년부터 강력하게 확산된 부동산시장 대세 하락 전망의 배경이기도 하다. 더욱이 경제력이 취약한 30대 이하나 70대 이상의 1,2인 가구가 가구 수 증가를 주도하면서 과거 같이 중형 아파트와 같은 고가 아파트 수요가 더 이상 만들어질 수 없는 환경이 되었다. 양적인 주택수요 증가 추이도 질적인 주택수요 양상도 과거와는 상당히 다를 것이 확실해지고 있는 것이다. ③ 2008년부터 사실상 지속되고 있는 장기침체와 소득 불평구조가 주택 구매력을 장기적으로 제약하고 있다. 현재 세계경제는 북미와 유럽이라고 하는 주요 선진 경제권이 장기침체와 저성장에서 쉽게 탈출하기 어려운 상황이며, 거의 유일하게 성장 동력이 다소 유지되는 중국과 동아시아도 과거의 고성장을 기대할 수는 없다. 가계의 소득 상황이 개선될 여지가 매우 희박한 상황에서 주택시장이 이전처럼 회복될 수는 없는 것이다. ④ 특히 우리나라는 천조 원에 이른 가계부채가 부동산 시장을 근원적으로 제약하고 있다. 2000년대 부동산 거품이 가계부채를 연료로 가열되었던 것을 상기하면 가계부채 억제는 곧 부동산 시장의 엔진이 식는 것이다. 그런데 지금은 부동산 시장을 살리는 것보다 가계부채의 위험을 관리하는 것이 더 중요하다는 공감대가 상당히 크게 퍼져 있는 상황이다. LTV나 DTI 같은 금융을 풀어서 부동산을 살리는 해법은 선택 가능한 옵션이 아니게 된 것이다. ⑤ 2010년 무상급식과 무상 교육, 무상 보육 등에서 발화된 보편 복지 요구가 국민의 요구이자 시대의 요구가 되고 주거복지로까지 확산되면서, 주택 문제가 부동산 시장 살리기 문제가 아니라 주거 복지실현 문제로 전환된 점이 결정적으로 중요하다. “주택이 팔리는 상품이나 가치가 불어나는 자산이기 이전에 살아가는 공간”이고 국민에게 필요한 것은 “살아갈 공간”이라는 공감대가 국민들에게 퍼지기 시작한 것이다. 실로 획기적인 인식변화가 될 것이다. 주택이 상품과 자산 이전에 주거 공간이라고 국민들이 생각하면 할수록 ‘시장’을 살릴 것인가 아닌가는 상대적으로 중요성이 줄어들게 될 것이다. … 전문을 보시려면 위의 PDF 아이콘을 눌러 파일을 다운로드 받으시기 바랍니다.

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