가계부채와 부동산버블

By | 2018-07-02T18:40:38+00:00 2010.03.15.|

[목차] 1. 가계부채: 부동산버블과 소득양극화2. 가계부채와 부동산버블: 국제적 비교3. 가계부채와 부동산버블: 한국의 경우[요약문]한국의 가계부채 문제는 자산시장, 특히 부동산시장의 버블과 주로 관련되어 있으며, 소득 불평등 현상과도 연계되어 있다. 즉 ‘부동산버블에 의한 가계부채’와 ‘양극화에 의한 가계부채’라는 두 층위의 가계부채 문제가 혼재되어 있다. 물론 가계부채의 규모와 상승률 증가에 결정적인 영향을 미친 요인은 부동산버블이다. 그러나 임금상승률 저하와 양극화 확대에 따라 사회적 소비 수준을 유지하기 위해 늘어난 가계부채 또한 적지 않은 수준이다. 따라서 가계부채가 두 층위에서 함께 증가하고 있다면, 그 관리 및 처방 또한 수준을 달리하여 접근해야 한다.부동산버블 또한 자산의 불평등을 확대시키는 주요 요인이므로, 가계부채를 상승시키는 두 요인은 ‘양극화’라는 공통분모를 지니고 있다.즉사회적 자원, 자산, 그리고 소득을 효율적이고 공평하게 분배하기 위해서는 부동산버블과 양극화를 해소해야 하며, 이는 또한 가계부채를 관리하고 조정하는 유력한 방안이기도 하다.한국의 가계부채의 레버리지 비율은 1998년 84.7%에서 2008년 150.2%로 지난 10년 동안 65.5%p나 증가하였다. 동 기간 가계의 가처분소득은 319조에서 573조로 80% 증가하는데 그쳤다. 이에 비해 가계부채는 270조에서 861조로 무려 218%나 급증하였다. 이는 미국의 42%p보다 훨씬 높은 수치로, OECD 선진 16개국과 비교하면 아일랜드(85%p), 네덜란드(82%p), 덴마크(69%p)에 이어 4위에 해당하는 수치다. 레버리지 비율 150.2% 또한 네 번째를 기록하고 있다.한편 1998년 말(=100)을 기준으로 전국의 실질 주택 가격은 39.1% 증가하였다. 이는 아일랜드(172%), 영국(146%), 스페인(117%)은 물론이거니와, 미국(50%)보다도 낮은 수치다. 따라서 우리나라의 부동산시장 버블은 전국적인 현상이라고 말할 수는 없다. 그러나 동 기간(1998~2008), 서울지역은 물가상승률을 차감한 실질 기준으로도 84%나 증가했는데, 이는 미국이나 영국보다도 높은 상승률이다. 서울지역의 아파트 가격은 동 기간 139% 상승하였고, 특히 강남지역은 무려 169%나 상승하였다. 서울 강남의 부동산버블은 거의 국가부도 사태에 내몰려 심각한 경기침체를 경험하고 있는 아일랜드(172%)에 육박할 만큼 높은 수치다. 우리의 가계부채 문제가 심각하게 받아들여지고 있는 까닭은, 지난 해 금융위기 상황에서도 가계부채가 전혀 줄어들지 않고 오히려 늘어났다는 데에 있다. 지난해 가계의 가처분소득은 정체되었음에도 불구하고, 작년 말 기준 가계부채는 913.2조로 전년 대비 6.3%나 증가하였다. 따라서 국민소득 기준으로 개인 가처분소득(2008년 말=573.1조)이 대략 1~2% 증가했다고 가정하면, 2009년 말 기준 가계의 레버리지 비율은 대략 156~8%로 증가했을 것으로 예상된다.여경훈 khyeo@saesayon.org 

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6 개 댓글

  1. bulldog 2010년 3월 18일 at 1:29 오전 - Reply

    좋은 연구 감사합니다.

  2. odyle721 2010년 3월 28일 at 12:43 오전 - Reply

    정말 좋은 연구 공감가는 내용입니다. 감사합니다~

  3. wisdomcity 2010년 4월 2일 at 3:06 오후 - Reply

    몇 가지 의문이 있어서 댓글 답니다.
    1. 선진국 주택가격의 상승원인은 무엇인가요? 수급불균형? 투기? 인플레이션?
    이런 것에 대한 논의 없이 단순하게 비교한다는 것이 의미가 있을까요?
    2. 본문의 수치를 근거로 간단히 계산해보니 우리의 가계대출중 주택담보대출이
    차지하는 비중은 대략 45~36% 수준인데, 선진국의 경우는 어떠한지요.
    또, 작년에 비해서는 주택담보대출 비중이 약 1% 정도 증가한 것인데,
    1980~90년대와 비교하면 그 비중이 어떻게 변한 것인가요?
    3. 본문에도 기술되어 있지만, 주택가격 상승은 수도권에 국한되어 있는데,
    그렇다면 기타 지역의 레버리지는 낮은 수준일까요?

  4. noreco 2010년 4월 2일 at 3:55 오후 - Reply

    먼저 부족한 글에 관심을 주셔서 감사합니다.
    1. 이 글은 부동산버블의 원인을 지적한 글이 아니지만, 제가 판단하는 선진국 부동산버블은 금융화, 그 중에서도 유동화(securitization)를 여러 요인 중에 가장 크게 보고 있습니다. 거시경제적 저금리와 탈규제 환경에서, 새로운 수익원으로 월가는 부동산을 채권 형태로 증권화시켰고 이 과정에서 풍부한 유동성이 부동산시장에 들어간 것으로 봅니다.

    2. 우리나라의 가계대출 중 주택담보대출의 정확한 수치를 파악하기가 쉽지 않습니다. 예금은행의 주택담보대출은 2003년 10월, 비은행예금취급기관(저축은행, 신협 등)은 2007년 12월부터 작성되고 있는데, 현재 예금은행은 주택대출 비중이 66.8%, 비은행예금취급기관은 45.9%이고 기타(보험회사, 여신전문기관, 한국주택금융공사 등)는 파악하기가 쉽지 않은데 대략 4~50%라고 보면, 가계대출에서 주택대출은 60% 정도로 보고 있습니다. 일례로 통계가 작성되기 시작한 2003년 12월 예금은행의 주택담보대출은 60.1%에서 2009.12월 64,5%로 비중이 4.4% 상승했는데 2002년에 부동산버블이 심했기 때문에 지난 10년 동안 꾸준히 상승한 것으로 볼 수 있습니다.

    3. 지역별 레버리지는 따로 계산해야 하는데, 부동산에 의한 레버리지 상승은 수도권보다 낮을 것으로 추정합니다.

  5. noreco 2010년 4월 2일 at 4:12 오후 - Reply

    추가하면, 가계의 레버리지 상승의 가장 큰 요인은 부동산가격 상승입니다. 왜냐하면 소득보다 부동산가격 상승률이 높기 때문에 주택대출 규모가 늘어났고, 이는 가계부채에서 주택대출의 비중이나 소득대비 부채 증가로 나타난 것입니다. 물론 부채 상환금리가 가처분소득 증가율보다 높기 때문에 부채를 통한 자산취득과 무관하게 증가하기도 합니다.
    이는 미국 또한 마찬가지인데, 미국은 주택에 대해서 자가소유 정책을 추진했기 때문에 자가소유비율도 높고 가계부채에서 주택대출이 차지하는 비중 또한 높습니다. 1980년에 주택대출 비중은 66.34%에서 90년 69.6%로 높아졌고, 90년대 초반 부동산침체로 1996년 68.1%로 하락했다가, 2007년에는 76.3%까지 급격히 상승하여 버블이 터진 것입니다. 작년 말 기준 동 비중은 73.3%로 하락했습니다.

  6. wisdomcity 2010년 4월 2일 at 4:21 오후 - Reply

    댓글이 무척 빠르군요 ^^
    1,2,3에 대한 의견을 들으니, 1-주요 논점은 아니었는데, 나는 이렇게 알고 있음, 2-과거 자료는 없음, 3-부동산에 의한 레버리지는 지방이 낮을 것임(당연지사?)이군요. 음. 이를 어찌 받아들여야 좋을지… 제 생각에는 많은 논란이 있는 사항들을 ‘바로 이거야’라고 단정지을 정도의 논거는 없는 것 같은데… 짧은 댓글만 가지고 소통하다 보니 제 의도가 재대로 전달되지 않을 거 같은데요, 기회가 된다면 차후에 좀 더 심도있는 논의를… 그럼, 이만

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